Per "cambio di destinazione d'uso" di un immobile si intende il passaggio di un manufatto da una determinata destinazione funzionale - residenziale, commerciale, produttiva, ecc. - a un'altra.
La problematicità dell'istituto - spesso foriero di contenzioso, come attesta l'elevato numero di sentenze in materia - deriva da ragioni di ordine eminentemente economico.
Occorre, infatti, considerare che la collocazione di un determinato immobile nell'una o nell'altra categoria funzionale può determinare consistenti differenze nell'ammontare degli oneri di urbanizzazione, i quali, ordinariamente, sono "agganciati" proprio alle suddette destinazioni funzionali (cfr. art. 16 del D.P.R. n. 380/2001). Così, ad esempio, costruire un determinato immobile destinandolo all'uso commerciale può risultare molto più oneroso, a parità di cubatura e superficie, rispetto alla scelta di una destinazione residenziale.
Qual è la norma di riferimento?
La norma di riferimento si individua nell’art. 23 ter del D. P.R. n. 380/2001, da ultimo novellato dal D.L. n. 69/2024 (c.d. decreto "Salva casa"), convertito dalla L. n. 105/2024.
L’articolo citato definisce cinque "categorie funzionali" - residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale, commerciale e rurale - e dispone che il mutamento della destinazione d'uso (sia con opere edilizie che senza opere) della singola unità immobiliare:
La problematicità dell'istituto - spesso foriero di contenzioso, come attesta l'elevato numero di sentenze in materia - deriva da ragioni di ordine eminentemente economico.
Occorre, infatti, considerare che la collocazione di un determinato immobile nell'una o nell'altra categoria funzionale può determinare consistenti differenze nell'ammontare degli oneri di urbanizzazione, i quali, ordinariamente, sono "agganciati" proprio alle suddette destinazioni funzionali (cfr. art. 16 del D.P.R. n. 380/2001). Così, ad esempio, costruire un determinato immobile destinandolo all'uso commerciale può risultare molto più oneroso, a parità di cubatura e superficie, rispetto alla scelta di una destinazione residenziale.
Qual è la norma di riferimento?
La norma di riferimento si individua nell’art. 23 ter del D. P.R. n. 380/2001, da ultimo novellato dal D.L. n. 69/2024 (c.d. decreto "Salva casa"), convertito dalla L. n. 105/2024.
L’articolo citato definisce cinque "categorie funzionali" - residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale, commerciale e rurale - e dispone che il mutamento della destinazione d'uso (sia con opere edilizie che senza opere) della singola unità immobiliare:
- all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. All'interno della stessa categoria le destinazioni d'uso sono ritenute, infatti, urbanisticamente omogenee, poiché si tratta di interventi che producono carichi urbanistici sostanzialmente equivalenti;
- tra diverse categorie funzionali è sempre consentito per le unità ubicate in edifici nelle seguenti zone: A (centro storico), B (zone totalmente o parzialmente edificate diverse dai centri storici) o C (zone destinate a nuovi complessi insediativi) di cui all’art. 2 del D.M. 1444/1968. Anche qui nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità, per gli strumenti urbanistici comunali, di fissare specifiche condizioni.
Viene specificato dal legislatore che il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie o se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all'art. 6 D.P.R. 380/2001.
Cosa dice la giurisprudenza in materia?
La giurisprudenza ha affermato che per destinazione d'uso dell'immobile deve intendersi, ai sensi dell'art. 23-ter citato, quella risultante dai titoli giuridici o dalle risultanze catastali, essendo irrilevante un uso concreto che si assume sia o meno stato praticato sull'immobile. E, infatti, la destinazione di un immobile non si identifica con l'uso che ne fa in concreto il soggetto che lo utilizza (mutamento d'uso di fatto), ma con quella impressa dal titolo abilitativo. L'uso di fatto, anche se si sia protratto nel tempo, è comunque inidoneo a determinare un consolidamento di situazioni e a modificare la qualificazione giuridica dell'immobile. In altri termini, la destinazione d'uso giuridicamente rilevante di un immobile è unicamente quella prevista da atti amministrativi pubblici, di carattere urbanistico o catastale (cfr. Tar Campania-Napoli 26 gennaio 2022, n. 513).
In riferimento ai titoli giuridici abilitativi si segnala che, ai sensi del novellato art. 23ter D.P.R. n. 380/2001, comma 1-quinquies, è previsto che:
- il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale è sempre soggetto a SCIA (cfr. art. 19 L. 241/1990);
- il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare tra diverse categorie funzionali è soggetto al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, ma se le opere sono soggette a CILA (cfr. art. 6 bis D.P.R. 380/2001), si applica comunque la SCIA.
Si prevede, infine, una specifica disciplina per il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate. L’art.23-ter citato prevede, infatti, che il cambio di destinazione d’uso (non solo per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra, ma anche per quelle seminterrate) è disciplinato dalla legislazione regionale, la quale prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone in cui le disposizioni di cui ai commi 1-ter, 1-quater e 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.