Cosa accade dal punto di vista fiscale quando, attraverso una scrittura privata priva di autenticazione, si concede a un familiare o a un amico il diritto di abitazione nel proprio immobile? La questione ha importanti risvolti non solo dal punto di vista strettamente giuridico, ma anche sotto il profilo fiscale e, in particolare, in ordine al versamento dell’IMU. In questi casi, infatti, sorge spontanea una domanda: l’imposta grava sul proprietario dell’immobile o su chi gode del diritto di abitazione?
Un chiarimento in materia giunge dalla Corte di Cassazione, la quale, con l’ordinanza n. 4329/2025, non solo affronta il richiamato quesito, ma fornisce altresì un’indicazione su come “evitare di dover pagare l’IMU”, trasferendo correttamente il diritto di abitazione.
Secondo la Suprema Corte, se il diritto di abitazione è stato formalmente comunicato al Comune prima dell’inizio dell’anno fiscale, l’IMU non sarà più a carico del proprietario, bensì della persona che risiede nell’immobile con tale titolo. Pertanto, il Comune non potrà avanzare alcuna richiesta di pagamento nei confronti dell’originario titolare dell’immobile. Inoltre, non rileva il fatto che l’accordo sia stato stipulato senza il supporto di un atto notarile o senza essere stato registrato nei pubblici registri.
IMU e diritto di abitazione: chi è obbligato a pagare l’imposta?
L’IMU (Imposta municipale propria) è un’imposta patrimoniale, il cui presupposto si rinviene nel possesso di fabbricati, esclusa l’abitazione principale (salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), aree fabbricabili, terreni agricoli.
Tuttavia, in ambito giuridico, il termine “possesso” non si riferisce semplicemente all'uso dell’abitazione. Il soggetto tenuto al pagamento dell’imposta è infatti colui che esercita un diritto reale sull’immobile, tra cui proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o diritto di superficie. In particolare, ai sensi dell’art. 1026 del c.c., le norme relative all’usufrutto, ove applicabili, valgono anche per i diritti di uso e abitazione. Questi diritti possono derivare dalla legge o dalla volontà delle parti e sono, comunque, limitati alla durata della vita del titolare.
Ne consegue che un proprietario, il quale conceda a terzi il diritto di abitazione sull’immobile, non è più soggetto al pagamento dell’IMU. L’obbligo si trasferisce, invece, su colui che beneficia del diritto di abitazione. Tuttavia, se il titolare di tale diritto fissa la propria residenza nell’immobile, può usufruire dell’esenzione prevista per l’abitazione principale, con la conseguenza che l’imposta non verrà corrisposta da nessuno.
Diritto di abitazione: serve un atto pubblico o è sufficiente una scrittura privata?
Sebbene il nostro Codice civile, all’art. 1325, fissi il principio generale della libertà delle forme contrattuali, l’art. 1350 del c.c. dispone che i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili e i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell'enfiteuta devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, a pena di nullità. Di conseguenza, un mero accordo verbale non ha alcun valore giuridico e l’intesa deve risultare da un documento scritto, che può essere una scrittura privata o un atto notarile.
Inoltre, ai sensi dell’art. 2643 del c.c., i contratti che determinano la nascita di tali diritti devono essere trascritti nei registri immobiliari. Tuttavia, la Cassazione ha chiarito che l’omessa trascrizione non incide sulla validità del diritto di abitazione: la registrazione nei pubblici registri serve unicamente a risolvere eventuali conflitti tra più soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto da un medesimo proprietario.
Da ciò deriva un principio fondamentale: se un diritto di abitazione è stato concesso con una scrittura privata registrata, quindi con data certa, ma priva di autenticazione notarile e trascrizione, il proprietario non è tenuto al pagamento dell’IMU. Tuttavia, affinché l’esonero sia effettivo, è necessario che la comunicazione al Comune avvenga prima dell’anno di imposta per il quale si vuole ottenere il trasferimento dell’onere fiscale. Il soggetto passivo dell’IMU diventa quindi chi occupa l’immobile, purché l’accordo sia stato formalmente notificato alle autorità competenti.
È importante sottolineare che, in ambito fiscale, il Comune non rientra tra i soggetti terzi ai fini della trascrizione nei registri immobiliari. Perciò, una comunicazione scritta e datata al Comune è sufficiente per rendere opponibile il trasferimento del diritto di abitazione, senza necessità di procedere alla trascrizione formale.
Scrittura privata e obbligo IMU: cosa è necessario fare?
Tanto premesso, allorquando il proprietario di un immobile voglia concedere il diritto di abitazione a terzi, trasferendo anche il conseguente obbligo di pagamento dell’IMU, la redazione di un atto notarile non costituisce un requisito, in quanto è sufficiente una scrittura privata, purché questa venga registrata presso l’Agenzia delle Entrate, con un costo di 200 euro, e successivamente comunicata al Comune.
Solo dal periodo di imposta successivo alla comunicazione al Comune, il proprietario dell’immobile cessa di essere soggetto passivo IMU. La trascrizione nei registri immobiliari, invece, non è un requisito necessario ai fini fiscali, ma solo ai fini di opponibilità a terzi.
Se la comunicazione al Comune non avviene, il proprietario rimane tenuto al pagamento dell’IMU, a prescindere dall’accordo stipulato con il beneficiario del diritto di abitazione.
Un chiarimento in materia giunge dalla Corte di Cassazione, la quale, con l’ordinanza n. 4329/2025, non solo affronta il richiamato quesito, ma fornisce altresì un’indicazione su come “evitare di dover pagare l’IMU”, trasferendo correttamente il diritto di abitazione.
Secondo la Suprema Corte, se il diritto di abitazione è stato formalmente comunicato al Comune prima dell’inizio dell’anno fiscale, l’IMU non sarà più a carico del proprietario, bensì della persona che risiede nell’immobile con tale titolo. Pertanto, il Comune non potrà avanzare alcuna richiesta di pagamento nei confronti dell’originario titolare dell’immobile. Inoltre, non rileva il fatto che l’accordo sia stato stipulato senza il supporto di un atto notarile o senza essere stato registrato nei pubblici registri.
IMU e diritto di abitazione: chi è obbligato a pagare l’imposta?
L’IMU (Imposta municipale propria) è un’imposta patrimoniale, il cui presupposto si rinviene nel possesso di fabbricati, esclusa l’abitazione principale (salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), aree fabbricabili, terreni agricoli.
Tuttavia, in ambito giuridico, il termine “possesso” non si riferisce semplicemente all'uso dell’abitazione. Il soggetto tenuto al pagamento dell’imposta è infatti colui che esercita un diritto reale sull’immobile, tra cui proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o diritto di superficie. In particolare, ai sensi dell’art. 1026 del c.c., le norme relative all’usufrutto, ove applicabili, valgono anche per i diritti di uso e abitazione. Questi diritti possono derivare dalla legge o dalla volontà delle parti e sono, comunque, limitati alla durata della vita del titolare.
Ne consegue che un proprietario, il quale conceda a terzi il diritto di abitazione sull’immobile, non è più soggetto al pagamento dell’IMU. L’obbligo si trasferisce, invece, su colui che beneficia del diritto di abitazione. Tuttavia, se il titolare di tale diritto fissa la propria residenza nell’immobile, può usufruire dell’esenzione prevista per l’abitazione principale, con la conseguenza che l’imposta non verrà corrisposta da nessuno.
Diritto di abitazione: serve un atto pubblico o è sufficiente una scrittura privata?
Sebbene il nostro Codice civile, all’art. 1325, fissi il principio generale della libertà delle forme contrattuali, l’art. 1350 del c.c. dispone che i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili e i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell'enfiteuta devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, a pena di nullità. Di conseguenza, un mero accordo verbale non ha alcun valore giuridico e l’intesa deve risultare da un documento scritto, che può essere una scrittura privata o un atto notarile.
Inoltre, ai sensi dell’art. 2643 del c.c., i contratti che determinano la nascita di tali diritti devono essere trascritti nei registri immobiliari. Tuttavia, la Cassazione ha chiarito che l’omessa trascrizione non incide sulla validità del diritto di abitazione: la registrazione nei pubblici registri serve unicamente a risolvere eventuali conflitti tra più soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto da un medesimo proprietario.
Da ciò deriva un principio fondamentale: se un diritto di abitazione è stato concesso con una scrittura privata registrata, quindi con data certa, ma priva di autenticazione notarile e trascrizione, il proprietario non è tenuto al pagamento dell’IMU. Tuttavia, affinché l’esonero sia effettivo, è necessario che la comunicazione al Comune avvenga prima dell’anno di imposta per il quale si vuole ottenere il trasferimento dell’onere fiscale. Il soggetto passivo dell’IMU diventa quindi chi occupa l’immobile, purché l’accordo sia stato formalmente notificato alle autorità competenti.
È importante sottolineare che, in ambito fiscale, il Comune non rientra tra i soggetti terzi ai fini della trascrizione nei registri immobiliari. Perciò, una comunicazione scritta e datata al Comune è sufficiente per rendere opponibile il trasferimento del diritto di abitazione, senza necessità di procedere alla trascrizione formale.
Scrittura privata e obbligo IMU: cosa è necessario fare?
Tanto premesso, allorquando il proprietario di un immobile voglia concedere il diritto di abitazione a terzi, trasferendo anche il conseguente obbligo di pagamento dell’IMU, la redazione di un atto notarile non costituisce un requisito, in quanto è sufficiente una scrittura privata, purché questa venga registrata presso l’Agenzia delle Entrate, con un costo di 200 euro, e successivamente comunicata al Comune.
Solo dal periodo di imposta successivo alla comunicazione al Comune, il proprietario dell’immobile cessa di essere soggetto passivo IMU. La trascrizione nei registri immobiliari, invece, non è un requisito necessario ai fini fiscali, ma solo ai fini di opponibilità a terzi.
Se la comunicazione al Comune non avviene, il proprietario rimane tenuto al pagamento dell’IMU, a prescindere dall’accordo stipulato con il beneficiario del diritto di abitazione.
