Se abitiamo in un condominio, può succedere che si renda necessario provvedere all’esecuzione di lavori di manutenzione del cancello che conduce al cortile condominiale.
Ma come vanno ripartite queste spese quando il cortile non è in comproprietà di tutti i condomini ma solo di alcuni di essi?
Sul punto, si è pronunciata la Corte di Cassazione, la quale, con la sentenza n. 4127 del 2 marzo 2016, ha fornito alcune interessanti precisazioni sulla questione.
Nel caso all’esame della Corte, un condomino aveva impugnato la delibera dell’assemblea di condominio che aveva incluso tra le spese condominiali anche le spese relative ai lavori di manutenzione del cancello di accesso ad un cortile che era in comproprietà di solo alcuni dei condomini del fabbricato.
Il condomino chiedeva l'annullamento della delibera
La domanda veniva, tuttavia, rigettata, in entrambi i gradi di giudizio e anche la Corte di Cassazione riteneva di non poter accoglierla . In particolare, secondo la Corte, per stabilire se un determinato bene possa considerarsi o meno un “bene condominiale”, è necessario valutare se lo stesso “abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente, con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.
Di conseguenza, se un determinato bene è destinato a servire solo un determinato appartamento, di proprietà esclusiva del singolo condomino, la relativa spesa sarà a carico solo di questi, mentre, al contrario, se il bene è destinato a servire tutti i condomini, dovrà considerarsi bene comune e le spese andranno ripartite tra tutti gli stessi.
Nel caso particolare, poi, in cui (come nel caso all’esame della Corte), “il bene è destinato a servire non già la porzione in proprietà esclusiva di un solo condomino ma una parte del fabbricato riferibile a un numero limitato di condomini, trova applicazione l’art. 1123, comma 3, c.c., secondo cui le spese relative alla manutenzione di esse sono a carico del gruppo di condomini che ne ha tratto utilità”.
In quest’ultimo caso, si parla di “condominio parziale” (ovvero, quel condominio in cui vi sono determinati beni che sono destinati a servire solo un numero limitato di condomini).
Per quanto riguarda il caso del cancello condominiale, occorre quindi accertare se lo stesso possa considerarsi “bene comune” o bene del “condominio parziale” e, secondo la Corte, nel caso di specie appariva “del tutto pacifico che il cortile, cui dà accesso il cancello, sia adiacente al fabbricato condominiale e oggetto della proprietà esclusiva di alcuni soltanto dei condomini”.
Secondo la Corte, tuttavia, il cortile condominiale era, in ogni caso da considerarsi “bene di proprietà comune”, dal momento che lo stesso era “dotato di una attitudine funzionale al servizio dello stabile condominiale nella sua interezza”.
Di conseguenza, il fatto che il cortile fosse di proprietà di alcuni soltanto dei condomini, fa sì che “quell’area sia asservita non già all’edificio nel suo complesso ma alle sole porzioni nella proprietà esclusiva dei soggetti che hanno la comproprietà del cortile”.
Quindi, ad avviso della Cassazione, il fatto che il cortile “appartenga solo ad alcuni condomini non modifica, nella sua essenza, la relazione funzionale tra il bene, che è pur sempre destinato ad un uso collettivo (ancorchè limitato) e le singole unità immobiliari oggetto di proprietà esclusiva”.
In altri termini, nel caso di specie, il cortile era sì “bene comune” ma “bene comune solo di alcuni condomini”, vale a dire di quelli che ne risultavano proprietari esclusivi.
Sulla base di queste considerazione, anche la Corte di Cassazione ritiene di rigettare l’impugnativa proposta dal condomino, in quanto, con riferimento al cancello del cortile, la stessa era stata correttamente assunta “ammettendo alla votazione i soli condomini comproprietari di quell’area”.
Osserva, infatti, la Corte come, in ipotesi come queste, di “condominio parziale”, “quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati”. E così, come già detto, era puntualmente stato fatto nel caso di specie.
