Molto spesso i condomini sono dotati di un cortile comune, con la conseguenza che ai condomini vengono addebitate le relative spese di manutenzione.
Ma tale cortile deve sempre considerarsi bene comune o in alcuni casi il condomino che non ne usufruisce può considerarsi esentato dal pagamento delle spese relative allo stesso?
In proposito, pare utile, innanzitutto, precisare cosa debba intendersi per “cortile condominiale”.
Va osservato che, secondo la definizione data dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7889 del 9 giugno 2000, per “cortile condominiale” deve intendersi “l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione”.
Di conseguenza, poiché la funzione del cortile è quella di “dare aria e luce agli ambienti circostanti”, è evidente come lo stesso debba considerarsi “bene comune”, in comproprietà, dunque, dei singoli condomini, indipendentemente dal fatto che uno di essi, in concreto, non usufruisca del cortile stesso, in quanto, per esempio non ne ha accesso: il fatto stesso che il proprio appartamento si affacci sul cortile, è condizione sufficiente per far ritenere che il cortile sia anche in comproprietà del medesimo.
Al contrario, il cortile non potrebbe considerarsi bene condominiale laddove l’immobile non sia direttamente confinante con il cortile stesso (Cass. civ., sentenza 21 novembre 2014, n. 24861).
In ogni caso, nelle ipotesi “normali” di cortile condominiale, trattandosi di bene comune, le relative spese andranno ripartite in base ai criteri stabiliti dall’art. 1123 c.c., ovvero, ciascun condomino vi provvederà in proporzione al valore della propria quota di proprietà che, nell’ambito del condominio, viene misurata in millesimi.
Ma c’è qualche possibilità per il condomino che non usufruisca del cortile comune di ottenere l’esenzione dal pagamento delle relative spese?
In primo luogo, potrebbe essere che lo stesso contratto d’acquisto dell’immobile preveda l’esenzione da tale spesa e, in questo caso, il condomino non è tenuto certamente a pagare alcunché.
Allo stesso modo, tale esenzione potrebbe essere prevista nel regolamento contrattuale o in un contratto successivo, che si ponga come “integrazione” dell’originario contratto d’acquisto, integrandone le disposizioni.
L’obbligo di partecipare alle spese presuppone che il condomino abbia la proprietà del cortile: conseguentemente, è ovvio che se nel contratto di acquisto dell’immobile o in un contratto successivo, viene inserita una clausola che esclude la comproprietà del cortile condominiale, il condomino non sarebbe in alcun modo tenuto a partecipare alle relative spese.
