La risposta alla domanda in epigrafe può essere positiva, purché ricorrano tutti i presupposti previsti dall’art. 1159 del codice civile.
È quanto emerge dalla sentenza 11 settembre 2026, n. 318, del Tribunale di Vasto, che ha riconosciuto l’avvenuta usucapione abbreviata di un locale commerciale inserito in un edificio condominiale.
La vicenda presenta particolare interesse perché l’acquisto originario era avvenuto “a non domino”, cioè da un soggetto che non aveva la titolarità effettiva del bene. Nonostante ciò, il successivo possesso, protrattosi per oltre dieci anni, ha consentito alla società acquirente di consolidare l’acquisto della proprietà attraverso l’usucapione abbreviata.
La controversia riguardava un locale commerciale situato al piano terra di un edificio. L’attrice rivendicava la proprietà dell’immobile sulla base di una sentenza pronunciata ai sensi dell’art. 2932 c.c., con la quale era stato disposto il trasferimento del bene in suo favore.
La vicenda aveva però avuto origine diversi anni prima. Nel 1985 era stata trascritta la domanda giudiziale e, nonostante tale formalità, nel 1991 il costruttore aveva venduto il locale a una società.
La società acquirente era quindi entrata nel possesso dell'immobile sin dal momento della stipula del rogito, utilizzandolo e gestendolo nel corso degli anni come se ne fosse proprietaria.
Da qui è nata la controversia: da una parte l'originaria pretendente alla proprietà sosteneva l'inefficacia dell'acquisto effettuato dalla società; dall'altra, quest'ultima rivendicava l'avvenuto acquisto per usucapione.
Nel corso del giudizio è emerso che la società aveva esercitato sul bene una serie di attività incompatibili con una semplice disponibilità materiale dell'immobile.
Il locale era stato utilizzato come deposito e punto vendita di materiali edili. La società aveva inoltre presentato richieste amministrative per ampliare la superficie destinata alla vendita, aveva concesso il bene in locazione a diversi conduttori e aveva effettuato interventi di ristrutturazione.
Non solo: nel corso degli anni aveva provveduto all'installazione dei contatori del gas, al pagamento dei tributi relativi all'immobile e alla predisposizione dell'APE. Particolarmente significativi sono stati anche i comportamenti tenuti nell'ambito della vita condominiale.
La società risultava infatti inserita nell'anagrafica del condominio, compariva nella documentazione relativa ai bilanci, riceveva la corrispondenza dell'amministratore, partecipava alle assemblee, anche tramite delegato, e aveva regolarmente sostenuto le spese condominiali. Un insieme di circostanze che il Tribunale ha ritenuto idoneo a dimostrare un possesso pubblico, pacifico, continuo e ininterrotto. Ma uno degli aspetti più delicati della causa riguardava la buona fede dell'acquirente, requisito indispensabile per l'usucapione abbreviata.
L'attrice sosteneva che la società non potesse essere considerata in buona fede perché era venuta a conoscenza della trascrizione della domanda giudiziale.
In particolare, veniva richiamato il fatto che, nel 1995, la società aveva agito nei confronti del notaio che aveva rogato l'atto di vendita. Secondo la tesi dell'attrice, tale circostanza dimostrava che l'acquirente fosse consapevole della situazione giuridica dell'immobile.
Il Tribunale, tuttavia, ha distinto la buona fede esistente al momento dell'acquisto dalla successiva conoscenza della situazione controversa.
Secondo il Tribunale, l'acquirente aveva fatto affidamento sull'attività del notaio rogante, al quale l'ordinamento attribuisce specifici compiti di verifica della situazione giuridica dell'immobile.
La mera conoscibilità della trascrizione pregiudizievole, quindi, non è stata considerata sufficiente a dimostrare quella colpa grave necessaria per superare la presunzione legale di buona fede.
Il giudice ha inoltre ritenuto irrilevante, ai fini del decorso dell'usucapione, la cosiddetta mala fede sopravvenuta: ciò che conta è la condizione dell'acquirente al momento in cui entra nel possesso del bene.
Ma che cos'è l'usucapione abbreviata?
L'art. 1159 c.c. prevede una forma di usucapione caratterizzata da un termine ridotto rispetto a quello ordinario.
Perché possa maturare l'usucapione abbreviata devono essere presenti contemporaneamente alcuni requisiti fondamentali:
È quanto emerge dalla sentenza 11 settembre 2026, n. 318, del Tribunale di Vasto, che ha riconosciuto l’avvenuta usucapione abbreviata di un locale commerciale inserito in un edificio condominiale.
La vicenda presenta particolare interesse perché l’acquisto originario era avvenuto “a non domino”, cioè da un soggetto che non aveva la titolarità effettiva del bene. Nonostante ciò, il successivo possesso, protrattosi per oltre dieci anni, ha consentito alla società acquirente di consolidare l’acquisto della proprietà attraverso l’usucapione abbreviata.
La controversia riguardava un locale commerciale situato al piano terra di un edificio. L’attrice rivendicava la proprietà dell’immobile sulla base di una sentenza pronunciata ai sensi dell’art. 2932 c.c., con la quale era stato disposto il trasferimento del bene in suo favore.
La vicenda aveva però avuto origine diversi anni prima. Nel 1985 era stata trascritta la domanda giudiziale e, nonostante tale formalità, nel 1991 il costruttore aveva venduto il locale a una società.
La società acquirente era quindi entrata nel possesso dell'immobile sin dal momento della stipula del rogito, utilizzandolo e gestendolo nel corso degli anni come se ne fosse proprietaria.
Da qui è nata la controversia: da una parte l'originaria pretendente alla proprietà sosteneva l'inefficacia dell'acquisto effettuato dalla società; dall'altra, quest'ultima rivendicava l'avvenuto acquisto per usucapione.
Nel corso del giudizio è emerso che la società aveva esercitato sul bene una serie di attività incompatibili con una semplice disponibilità materiale dell'immobile.
Il locale era stato utilizzato come deposito e punto vendita di materiali edili. La società aveva inoltre presentato richieste amministrative per ampliare la superficie destinata alla vendita, aveva concesso il bene in locazione a diversi conduttori e aveva effettuato interventi di ristrutturazione.
Non solo: nel corso degli anni aveva provveduto all'installazione dei contatori del gas, al pagamento dei tributi relativi all'immobile e alla predisposizione dell'APE. Particolarmente significativi sono stati anche i comportamenti tenuti nell'ambito della vita condominiale.
La società risultava infatti inserita nell'anagrafica del condominio, compariva nella documentazione relativa ai bilanci, riceveva la corrispondenza dell'amministratore, partecipava alle assemblee, anche tramite delegato, e aveva regolarmente sostenuto le spese condominiali. Un insieme di circostanze che il Tribunale ha ritenuto idoneo a dimostrare un possesso pubblico, pacifico, continuo e ininterrotto. Ma uno degli aspetti più delicati della causa riguardava la buona fede dell'acquirente, requisito indispensabile per l'usucapione abbreviata.
L'attrice sosteneva che la società non potesse essere considerata in buona fede perché era venuta a conoscenza della trascrizione della domanda giudiziale.
In particolare, veniva richiamato il fatto che, nel 1995, la società aveva agito nei confronti del notaio che aveva rogato l'atto di vendita. Secondo la tesi dell'attrice, tale circostanza dimostrava che l'acquirente fosse consapevole della situazione giuridica dell'immobile.
Il Tribunale, tuttavia, ha distinto la buona fede esistente al momento dell'acquisto dalla successiva conoscenza della situazione controversa.
Secondo il Tribunale, l'acquirente aveva fatto affidamento sull'attività del notaio rogante, al quale l'ordinamento attribuisce specifici compiti di verifica della situazione giuridica dell'immobile.
La mera conoscibilità della trascrizione pregiudizievole, quindi, non è stata considerata sufficiente a dimostrare quella colpa grave necessaria per superare la presunzione legale di buona fede.
Il giudice ha inoltre ritenuto irrilevante, ai fini del decorso dell'usucapione, la cosiddetta mala fede sopravvenuta: ciò che conta è la condizione dell'acquirente al momento in cui entra nel possesso del bene.
Ma che cos'è l'usucapione abbreviata?
L'art. 1159 c.c. prevede una forma di usucapione caratterizzata da un termine ridotto rispetto a quello ordinario.
Perché possa maturare l'usucapione abbreviata devono essere presenti contemporaneamente alcuni requisiti fondamentali:
- un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà;
- la buona fede dell'acquirente;
- la trascrizione del titolo;
- il possesso continuato per dieci anni.
Il titolo deve essere valido nella propria struttura e deve essere concretamente idoneo a trasferire la proprietà, qualora il venditore sia il vero proprietario.
In altri termini, il problema deve consistere nell'assenza della proprietà in capo al venditore e non in un vizio tale da rendere l'atto strutturalmente inidoneo al trasferimento.
È questo uno dei punti centrali della decisione del Tribunale di Vasto.
Nel caso concreto, il Tribunale ha ritenuto che il rogito del 1991 fosse un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà.
L'atto non presentava vizi genetici tali da impedirne l'utilizzo come titolo per l'usucapione abbreviata. L'unico elemento che impediva il trasferimento immediato della proprietà era, secondo il giudice, la particolare situazione derivante dalla trascrizione della domanda giudiziale. Questo, tuttavia, non impediva al titolo di svolgere la propria funzione ai fini dell'art. 1159 c.c. prima citato.
La vicenda assume un interesse particolare anche sotto il profilo condominiale. La partecipazione alle assemblee, il pagamento delle spese comuni e l'inserimento del soggetto nell'anagrafica condominiale non determinano, da soli, l'acquisto della proprietà per usucapione. Tuttavia, tali circostanze possono assumere valore probatorio quando vengono considerate insieme agli altri comportamenti concretamente posti in essere dal possessore.
Nel caso esaminato, infatti, la società non si era limitata a pagare le quote condominiali. Aveva utilizzato il locale, effettuato lavori, sostenuto spese, locato l'immobile, curato gli adempimenti amministrativi e partecipato alla gestione condominiale. È stata proprio la valutazione complessiva di questi elementi a consentire al Tribunale di individuare un possesso corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà.