Negli ultimi anni, la diffusione degli affitti brevi ha generato numerosi contenziosi tra i proprietari di immobili e i condomini. Un caso esemplare di questa tensione, giunto a conclusione negli scorsi giorni mediante un provvedimento in Cassazione, si è verificato a Milano. Lì, la proprietaria di un immobile destinato a bed & breakfast è stata condannata a risarcire il condominio con oltre 40.000 euro per aver violato il regolamento condominiale, che ne vietava tale destinazione d’uso. Questa vicenda offre spunti interessanti per comprendere le più recenti evoluzioni del panorama normativo degli affitti brevi in contesto condominiale. Vediamo anche le possibili conseguenze per i proprietari che non si attengono ai divieti.
Il caso di Milano
Secondo quanto riportato dalla stampa, la proprietaria aveva avviato un'attività di bed & breakfast in un edificio residenziale nel centro di Milano. Tuttavia, l’aveva fatto in barba al regolamento condominiale, che vietava espressamente l'uso degli appartamenti per attività ricettive di tipo alberghiero. Nonostante le ripetute contestazioni da parte degli altri condomini, l'attività è proseguita, portando il condominio ad avviare una causa civile.
La proprietaria, condannata in primo grado al pagamento di una penale di 100,00 euro per ogni giorno di attività ricettiva, è stata obbligata al pagamento di oltre 40.000,00 euro nei confronti del condominio. La donna, che ha presentato ricorso per sospendere l’esecutorietà della sentenza, ha proseguito la propria attività di B&B sino all’emanazione del provvedimento di Cassazione, che ha definito la controversia una volta per tutte. La sentenza ribadisce un principio già consolidato nella giurisprudenza italiana: il regolamento condominiale, se approvato all'unanimità, può vietare specifici usi degli immobili, inclusi gli affitti brevi e le attività ricettive.
L'affitto breve è regolato principalmente dalla normativa sulla locazione e dal Codice Civile. A livello nazionale, la legge consente ai proprietari di affittare le proprie abitazioni per periodi inferiori ai 30 giorni senza la necessità di registrare un contratto. Tuttavia, gli enti locali e i regolamenti condominiali possono imporre restrizioni.
In particolare, l’art. 1138 del c.c. stabilisce che i regolamenti condominiali possono disciplinare l'uso delle parti comuni e degli immobili, a condizione che le limitazioni siano chiaramente indicate. Tuttavia, sebbene i regolamenti condominiali votati all’unanimità da tutti i condomini possano contenere delle limitazioni all’uso degli immobili ivi presenti, tali limitazioni restano vincolanti solo per i condomini che abbiano partecipato alla delibera.
Nel caso in cui si voglia estendere l’efficacia dei vincoli anche ad acquirenti futuri ed eventuali, l’art. 2659 del c.c. impone che, quando il regolamento contenga vincoli o limitazioni d'uso sulle unità immobiliari che abbiano natura reale (ossia opponibile ai terzi, come il divieto di destinare un'unità immobiliare ad attività ricettiva), esso debba essere trascritto nei registri immobiliari.
Il caso di Milano rappresenta un importante precedente per i condomini che intendono contrastare l'apertura di B&B o affitti brevi non autorizzati. La sentenza della Cassazione conferma che un regolamento condominiale può avere forza vincolante e che la sua violazione può comportare pesanti sanzioni economiche.
Per i proprietari di immobili, la decisione sottolinea la necessità di verificare attentamente il regolamento condominiale prima di avviare un'attività ricettiva. Anche se la legge consente gli affitti brevi, le restrizioni condominiali possono prevalere e portare a conseguenze economiche significative.
Secondo quanto riportato dalla stampa, la proprietaria aveva avviato un'attività di bed & breakfast in un edificio residenziale nel centro di Milano. Tuttavia, l’aveva fatto in barba al regolamento condominiale, che vietava espressamente l'uso degli appartamenti per attività ricettive di tipo alberghiero. Nonostante le ripetute contestazioni da parte degli altri condomini, l'attività è proseguita, portando il condominio ad avviare una causa civile.
La proprietaria, condannata in primo grado al pagamento di una penale di 100,00 euro per ogni giorno di attività ricettiva, è stata obbligata al pagamento di oltre 40.000,00 euro nei confronti del condominio. La donna, che ha presentato ricorso per sospendere l’esecutorietà della sentenza, ha proseguito la propria attività di B&B sino all’emanazione del provvedimento di Cassazione, che ha definito la controversia una volta per tutte. La sentenza ribadisce un principio già consolidato nella giurisprudenza italiana: il regolamento condominiale, se approvato all'unanimità, può vietare specifici usi degli immobili, inclusi gli affitti brevi e le attività ricettive.
L'affitto breve è regolato principalmente dalla normativa sulla locazione e dal Codice Civile. A livello nazionale, la legge consente ai proprietari di affittare le proprie abitazioni per periodi inferiori ai 30 giorni senza la necessità di registrare un contratto. Tuttavia, gli enti locali e i regolamenti condominiali possono imporre restrizioni.
In particolare, l’art. 1138 del c.c. stabilisce che i regolamenti condominiali possono disciplinare l'uso delle parti comuni e degli immobili, a condizione che le limitazioni siano chiaramente indicate. Tuttavia, sebbene i regolamenti condominiali votati all’unanimità da tutti i condomini possano contenere delle limitazioni all’uso degli immobili ivi presenti, tali limitazioni restano vincolanti solo per i condomini che abbiano partecipato alla delibera.
Nel caso in cui si voglia estendere l’efficacia dei vincoli anche ad acquirenti futuri ed eventuali, l’art. 2659 del c.c. impone che, quando il regolamento contenga vincoli o limitazioni d'uso sulle unità immobiliari che abbiano natura reale (ossia opponibile ai terzi, come il divieto di destinare un'unità immobiliare ad attività ricettiva), esso debba essere trascritto nei registri immobiliari.
Il caso di Milano rappresenta un importante precedente per i condomini che intendono contrastare l'apertura di B&B o affitti brevi non autorizzati. La sentenza della Cassazione conferma che un regolamento condominiale può avere forza vincolante e che la sua violazione può comportare pesanti sanzioni economiche.
Per i proprietari di immobili, la decisione sottolinea la necessità di verificare attentamente il regolamento condominiale prima di avviare un'attività ricettiva. Anche se la legge consente gli affitti brevi, le restrizioni condominiali possono prevalere e portare a conseguenze economiche significative.