Le notevoli difficoltà ed incertezze economiche che i giovani d’oggi affrontano rendono, spesso, molto difficile, se non addirittura impossibile, acquistare un immobile in autonomia e senza l’aiuto dei propri genitori. Questi ultimi, infatti, al fine di garantire un futuro stabile ai propri figli, acquistano ed intestano loro un immobile.
Nella maggior parte dei casi, però, i genitori continuano a risiedere in quella casa, provvedendo anche ad eventuali ristrutturazioni e all'acquisto di arredi.
La situazione si complica allorquando si verifica un deterioramento dei rapporti familiari, tale per cui i figli, proprietari dell’abitazione, decidono di “cacciare” i genitori dall’immobile.
Partiamo subito col dire che, sebbene l’acquisto sia effettuato e finanziato dai genitori, quando questi decidono di intestare l’immobile ai propri figli, allora gli unici veri proprietari sono proprio loro, in quanto risultanti tali nell’atto di acquisto e nei registri catastali.
Secondo la disciplina codicistica e la giurisprudenza si tratta di una donazione indiretta, in quanto non si dona direttamente l’immobile, ma si mettono a disposizione le risorse economiche per il suo acquisto, consentendo così l’intestazione a favore di un terzo. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 34865 del 25 novembre 2022, ha ribadito che, quando un genitore finanzia l’acquisto di una casa intestandola ai figli, si configura una donazione, a meno che non emergano elementi che provino un’intenzione differente, come l’esistenza di un accordo di restituzione o di un mandato fiduciario.
Aver contribuito economicamente conferisce un diritto a restare?
La risposta è negativa: finanziare l’acquisto o sostenere le spese di ristrutturazione e arredamento non attribuisce automaticamente il diritto di permanere nell’immobile. Poiché si tratta di una donazione indiretta, una volta che l’operazione è compiuta, la proprietà passa definitivamente ai figli, senza possibilità per il genitore di rivendicare un diritto di abitazione, salvo diversa previsione pattuita per iscritto.
I genitori, però, possono rientrare in possesso della casa acquistata tramite la revocazione della donazione. Tale istituto giuridico, tuttavia, trova applicazione solo in circostanze specifiche. L’art. 801 del c.c. disciplina la revocazione per ingratitudine, che può essere richiesta nei seguenti casi:
Nella maggior parte dei casi, però, i genitori continuano a risiedere in quella casa, provvedendo anche ad eventuali ristrutturazioni e all'acquisto di arredi.
La situazione si complica allorquando si verifica un deterioramento dei rapporti familiari, tale per cui i figli, proprietari dell’abitazione, decidono di “cacciare” i genitori dall’immobile.
Partiamo subito col dire che, sebbene l’acquisto sia effettuato e finanziato dai genitori, quando questi decidono di intestare l’immobile ai propri figli, allora gli unici veri proprietari sono proprio loro, in quanto risultanti tali nell’atto di acquisto e nei registri catastali.
Secondo la disciplina codicistica e la giurisprudenza si tratta di una donazione indiretta, in quanto non si dona direttamente l’immobile, ma si mettono a disposizione le risorse economiche per il suo acquisto, consentendo così l’intestazione a favore di un terzo. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 34865 del 25 novembre 2022, ha ribadito che, quando un genitore finanzia l’acquisto di una casa intestandola ai figli, si configura una donazione, a meno che non emergano elementi che provino un’intenzione differente, come l’esistenza di un accordo di restituzione o di un mandato fiduciario.
Aver contribuito economicamente conferisce un diritto a restare?
La risposta è negativa: finanziare l’acquisto o sostenere le spese di ristrutturazione e arredamento non attribuisce automaticamente il diritto di permanere nell’immobile. Poiché si tratta di una donazione indiretta, una volta che l’operazione è compiuta, la proprietà passa definitivamente ai figli, senza possibilità per il genitore di rivendicare un diritto di abitazione, salvo diversa previsione pattuita per iscritto.
I genitori, però, possono rientrare in possesso della casa acquistata tramite la revocazione della donazione. Tale istituto giuridico, tuttavia, trova applicazione solo in circostanze specifiche. L’art. 801 del c.c. disciplina la revocazione per ingratitudine, che può essere richiesta nei seguenti casi:
- se il figlio ha commesso reati gravi contro il genitore, come tentato omicidio o lesioni volontarie;
- se ha posto in essere atti gravemente offensivi e lesivi dell’onore e della dignità del genitore;
- se ha arrecato un danno doloso rilevante al patrimonio del genitore;
- se ha rifiutato senza giustificato motivo di prestare gli alimenti al genitore in stato di bisogno.
La revocazione deve essere richiesta entro un anno dalla conoscenza del fatto che la giustifica e, se accolta, comporta la restituzione del bene o del suo equivalente economico.
Come tutelarsi per rimanere nell’immobile
La legge prevede, comunque, alcuni strumenti per garantire al genitore il diritto di vivere nella casa che ha acquistato per i figli. Il più efficace è la riserva del diritto di abitazione o di usufrutto, per la cui costituzione è richiesta, a pena di nullità, la forma scritta. Il riconoscimento di tale diritto, infatti, deve risultare da un atto pubblico (come, appunto, l’atto notarile) o da una scrittura privata ed essere trascritto nei pubblici registri, ai fini dell’opponibilità a terzi. In questo modo, si attribuisce ai figli la nuda proprietà, che permette ai genitori di vivere nell’immobile per tutta la loro vita.
In assenza di una previsione scritta, la permanenza del genitore può basarsi esclusivamente su una mera concessione verbale oppure su un comodato d’uso gratuito precario.
I figli possono obbligare il genitore a lasciare l’abitazione?
Se il genitore non dispone di un diritto di abitazione o di un contratto di locazione, i figli, in qualità di unici proprietari, hanno la facoltà di chiedere che l’immobile venga liberato. Tuttavia, tale richiesta non può essere eseguita arbitrariamente o con metodi coercitivi: non è infatti legale forzare il genitore ad andarsene immediatamente o con mezzi illeciti (ad esempio, cambiando la serratura o interrompendo le utenze). I figli devono concedere ai genitori un termine ragionevole durante il quale trovare un’altra abitazione in cui trasferirsi.
Qualora non si riesca ad addivenire ad un’intesa sui termini di rilascio dell’immobile, allora i figli dovranno avviare un procedimento legale per ottenere un provvedimento del giudice che ordini il rilascio dell’immobile. Il giudice, nel valutare il caso, potrà stabilire un termine congruo per consentire al genitore di trovare una nuova sistemazione, tenendo conto della sua età, delle condizioni economiche e dello stato di salute.
Come tutelarsi per rimanere nell’immobile
La legge prevede, comunque, alcuni strumenti per garantire al genitore il diritto di vivere nella casa che ha acquistato per i figli. Il più efficace è la riserva del diritto di abitazione o di usufrutto, per la cui costituzione è richiesta, a pena di nullità, la forma scritta. Il riconoscimento di tale diritto, infatti, deve risultare da un atto pubblico (come, appunto, l’atto notarile) o da una scrittura privata ed essere trascritto nei pubblici registri, ai fini dell’opponibilità a terzi. In questo modo, si attribuisce ai figli la nuda proprietà, che permette ai genitori di vivere nell’immobile per tutta la loro vita.
In assenza di una previsione scritta, la permanenza del genitore può basarsi esclusivamente su una mera concessione verbale oppure su un comodato d’uso gratuito precario.
I figli possono obbligare il genitore a lasciare l’abitazione?
Se il genitore non dispone di un diritto di abitazione o di un contratto di locazione, i figli, in qualità di unici proprietari, hanno la facoltà di chiedere che l’immobile venga liberato. Tuttavia, tale richiesta non può essere eseguita arbitrariamente o con metodi coercitivi: non è infatti legale forzare il genitore ad andarsene immediatamente o con mezzi illeciti (ad esempio, cambiando la serratura o interrompendo le utenze). I figli devono concedere ai genitori un termine ragionevole durante il quale trovare un’altra abitazione in cui trasferirsi.
Qualora non si riesca ad addivenire ad un’intesa sui termini di rilascio dell’immobile, allora i figli dovranno avviare un procedimento legale per ottenere un provvedimento del giudice che ordini il rilascio dell’immobile. Il giudice, nel valutare il caso, potrà stabilire un termine congruo per consentire al genitore di trovare una nuova sistemazione, tenendo conto della sua età, delle condizioni economiche e dello stato di salute.
