Uno dei tanti motivi di lite tra condomini o tra condomini e inquilini è rappresentato dal fastidio patito a causa di cani che abbaino di continuo negli appartamenti dei vicini.
La Corte di Cassazione si è recentemente pronunciata proprio su quest’argomento, esaminando la questione relativa all’eventuale diritto di recesso da parte del soggetto che abbia preso in locazione l’immobile e che ritenga assolutamente intollerabile continuare a vivere nell’immobile, a causa di tale continuo e fastidioso rumore (Cass. civ. sentenza n. 12291 del 30 maggio 2014)
Va osservato che in tema di diritto di recesso del locatario, trova applicazione l’art. 4 della legge n. 392 del 1978, in base al quale “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
In base a tale disposizione, dunque, il locatario avrà diritto di recedere, oltre che nei termini previsti dal contratto (il quale può prevedere anche la possibilità di recesso in qualsiasi momento, previo preavviso), anche e in ogni caso, laddove sussistano dei “gravi motivi” che giustificano il recesso stesso, con preavviso di almeno sei mesi.
Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione, il locatario di un immobile aveva esercitato il diritto di recesso per “grave motivo”, a causa del continuo abbaiare del cane di un altro inquilino del medesimo condominio.
Il locatore si rivolgeva, quindi, al Tribunale, ottenendo la pronuncia di un decreto ingiuntivo che intimava al locatario di provvedere al pagamento dei canoni di locazione non pagati a seguito del recesso.
Il locatario proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, affermando di aver del tutto legittimamente esercitato il proprio diritto di recesso per “grave motivo” e il locatore si difendeva affermando che l’abbaiare del cane di un altro inquilino è un fattore completamente estraneo alla volontà del locatore, con la conseguenza che non poteva essere considerato “grave motivo” di recesso.
Giunti al terzo grado di giudizio, la Corte di Cassazione ritiene di dover aderire alle argomentazioni svolte dal locatario, osservando come il “grave motivo” che può giustificare il recesso anticipato dal contratto di locazione possa essere rappresentato da un fatto non riconducibile alla volontà del locatore.
Ciò che rileva, ai fini della legittimità del recesso, infatti, è unicamente il fatto che tale circostanza sia stata talmente grave da poter concludere che si sia verificata una sopravvenuta sproporzione fra le prestazioni di locatore e locatario: il canone di locazione dovuto al locatore, quindi, non sarebbe più stato proporzionato rispetto al godimento dell’immobile in questione, il quale, oltretutto, era stato scelto dal locatario anche in ragione della posizione tranquilla in cui lo stesso era situato.
Inoltre, secondo la Corte, a nulla rileva il fatto che il locatario abbia la possibilità di far valere le proprie pretese direttamente nei confronti del terzo proprietario dell’animale, dal momento che ciò non toglie, comunque, il diritto di recesso dal contratto di locazione.
Il locatario, quindi, ben potrà recedere dal contratto in via anticipata e, successivamente, agire in giudizio nei confronti dell’altro inquilino, proprietario del cane, al fine di chiedere il risarcimento del danno subito, in base a quanto previsto dall’art. 2043 c.c. (in base al quale, “qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”).
Di conseguenza, la Corte conclude nel senso di accogliere le argomentazioni svolte dal locatario dell’immobile, confermando il diritto del medesimo di recedere dal contratto, a causa del “grave motivo” rappresentato dal continuo abbaiare del cane di un altro inquilino dell’immobile medesimo.
Se il cane del vicino abbia sempre allora è legittima la richiesta di recesso anticipato dal contratto di locazione.
