Affitto, ora puoi sfrattare l'inquilino moroso senza passare dalla parte del torto: ecco come fare, tutti i passaggi

Nel 2026 lo sfratto per morosità ordinaria richiede quasi sempre il tribunale. Generalmente, non è possibile cacciare l'inquilino in modo autonomo: le uniche vere eccezioni sono rappresentate dall'occupazione abusiva, con intervento urgente delle forze dell'ordine, e dal contratto stipulato come atto pubblico notarile, che vale già come titolo esecutivo

La morosità del conduttore rappresenta una delle criticità più frequenti nei rapporti di locazione. Quando l’inquilino omette o ritarda il pagamento del canone, il locatore si trova spesso esposto a un duplice pregiudizio: da un lato, la mancata percezione dei canoni; dall’altro, la perdita della disponibilità economica dell’immobile, che continua a essere occupato.
In tali situazioni è fondamentale agire con tempestività, evitando iniziative improvvisate o condotte non consentite dalla legge. Una gestione rapida e razionale della vicenda consente infatti di contenere il danno, valutando se procedere giudizialmente oppure se tentare una soluzione transattiva finalizzata al rilascio spontaneo dell’immobile.

Ma quando l’inquilino può considerarsi moroso?
In materia di locazione abitativa, il mancato pagamento del canone - decorsi venti giorni dalla scadenza prevista nel contratto - può integrare un inadempimento rilevante ai fini della risoluzione del rapporto.
Ciò significa che, prima del decorso di tale termine, il ritardo nel pagamento non consente normalmente al locatore di attivare immediatamente la procedura di sfratto per morosità.
Decorso tale periodo, il locatore può inviare al conduttore una formale diffida di pagamento, mediante raccomandata con avviso di ricevimento oppure, ove possibile, tramite posta elettronica certificata. Nella diffida è opportuno indicare con precisione:

• i canoni scaduti e non pagati;
• gli eventuali oneri accessori dovuti;
• il termine entro il quale il conduttore dovrà provvedere al pagamento;
• l’avvertimento che, in mancanza, si procederà giudizialmente.

La diffida non costituisce sempre un passaggio obbligatorio, ma può risultare utile sia per sollecitare il pagamento, sia per documentare la condotta del locatore prima dell’avvio della causa.
Si ricorda poi che, in tempi recenti, il legislatore è intervenuto per accelerare gli sgomberi in situazioni come il caso dell’occupazione abusiva.

In particolare, con la L. 80/2025 è stato inserito nell’intelaiatura del codice penale l'art. 634 bis, relativo al reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui. Oltre alla previsione di una sanzione detentiva fino a 7 anni, si prevede che, eccezionalmente, la polizia giudiziaria possa disporre il rilascio immediato dell'abitazione, con il rientro del legittimo proprietario. Non si fa riferimento al solo caso dell'unica abitazione del denunciante, ma anche alle seconde case e agli altri immobili.

Speciali ragioni d'urgenza (flagranza di reato e pericolo imminente) legittimano l'intervento immediato delle forze dell'ordine, pur su autorizzazione del pubblico ministero. Lo sgombero avviene tra le 24 ore e i dieci giorni dalla segnalazione dell'interessato. Si noti che tale norma è pensata per reprimere le occupazioni senza titolo, ossia quelle in cui l'illegalità è palese e non è stato anteriormente sottoscritto un contratto di locazione. Tuttavia, l'occupante che collabori tempestivamente nel rilascio volontario può essere escluso dalla punibilità.

Si rammenta, inoltre, la specifica ipotesi dell’inquilino moroso che abbia stipulato il contratto di locazione come atto pubblico notarile. In sostanza, se un tale contratto è redatto direttamente presso questo professionista, esso costituisce titolo esecutivo ai sensi dell'art. 474 del c.p.c.

In tali circostanze, il proprietario dell'immobile:

• non deve ottenere una sentenza o un'ordinanza di convalida;
• può procedere direttamente con l'esecuzione forzata.

In estrema sintesi, il rilascio dell'immobile potrà aversi con la notifica dell'atto di precetto, recante l'invito a liberare l'immobile entro almeno 10 giorni. Se l'inquilino non lascerà spontaneamente l'immobile, ci sarà l'intervento dell'ufficiale giudiziario per lo sgombero forzato.

Un ulteriore profilo rilevante riguarda la tassazione dei canoni non incassati. In linea generale, il locatore è tenuto a dichiarare i canoni risultanti dal contratto, anche se non effettivamente percepiti, fino al momento in cui la morosità non sia formalmente fatta valere secondo le modalità previste dalla legge.
Per tale ragione è importante attivarsi tempestivamente, poiché l’avvio del procedimento di sfratto o delle iniziative giudiziali idonee può assumere rilievo anche ai fini fiscali, consentendo di evitare, nei casi previsti, l’imposizione su redditi di fatto non riscossi.
Resta comunque opportuno verificare la specifica disciplina applicabile al caso concreto, anche in relazione alla tipologia di contratto e al regime fiscale prescelto.

E cosa succede se il contratto non è registrato? Il contratto di locazione non registrato è affetto da nullità. Tale circostanza può impedire al locatore di utilizzare la più rapida procedura di sfratto per morosità. In questa ipotesi, il locatore può valutare la registrazione tardiva del contratto, che comporta però il pagamento delle imposte, delle sanzioni e degli interessi dovuti. Tale soluzione può consentire, ricorrendone i presupposti, di regolarizzare la posizione e di agire con gli strumenti ordinari previsti per le locazioni.
In alternativa, il locatore dovrà intraprendere un giudizio ordinario volto all’accertamento dell’occupazione senza titolo e al rilascio dell’immobile.