La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio ha emesso un’importante decisione in materia di IMU, affrontando il tema della tassazione di immobili oggetto di una totale ristrutturazione. Con la sentenza n. 550/7/2025, i giudici hanno stabilito che, quando un edificio subisce interventi strutturali radicali, l’imposta municipale deve essere calcolata facendo riferimento al valore dell’area edificabile e non alla rendita catastale, confermando l’interpretazione normativa già esistente.
La questione è sorta a seguito di un accertamento da parte del Comune di Roma, che ha richiesto al proprietario di un immobile in fase di ristrutturazione il pagamento di un importo IMU più elevato rispetto a quanto da lui dichiarato.
Il contribuente, ritenendo inapplicabile la rendita catastale dal momento dell’avvio dei lavori, ha determinato l’entità dell’imposta esclusivamente in base al valore dell’area edificabile.
Di fronte all’accertamento del Comune capitolino, il contribuente ha presentato ricorso alla Corte Tributaria di primo grado, che gli ha dato ragione. I giudici, infatti, hanno ritenuto fondate le argomentazioni del proprietario, sottolineando che la documentazione tecnica e amministrativa confermava la portata rilevante della ristrutturazione, rendendo inappropriato l’uso della rendita catastale per il calcolo dell’IMU.
Le motivazioni della decisione
Secondo la Corte, quando un immobile è oggetto di una trasformazione edilizia di grande impatto, la sua base imponibile deve essere determinata considerando esclusivamente il valore del terreno su cui sorge (l’area di sedime), fino alla conclusione dei lavori e non la rendita catastale.
La ratio di tale principio risiede nel fatto che, durante la ristrutturazione, l’edificio non è pienamente utilizzabile, venendo così meno la sua funzione abitativa, motivo per cui la sua rendita catastale non rispecchia il valore reale dell’immobile in quel periodo. Ne consegue che, fino al termine dell’intervento, l’IMU non può essere calcolata sulla base della situazione preesistente.
Non condividendo l’esito del giudizio, il Comune ha presentato appello, sostenendo che il contribuente avrebbe dovuto aggiornare il valore catastale dell’area attraverso la procedura Docfa prima di versare l’IMU. L’ente locale ha contestato la correttezza del metodo di calcolo utilizzato, ritenendolo non conforme alla disciplina fiscale vigente.
Tuttavia, la Corte Tributaria di secondo grado ha respinto l’impugnazione, confermando la sentenza di primo grado e ribadendo che l’IMU deve essere determinata sulla base del valore dell’area fabbricabile fino al completamento dell’opera di ristrutturazione.
Questa decisione fornisce un chiarimento significativo sull’applicazione dell’IMU in caso di lavori di ristrutturazione radicale. Il principio stabilito dai giudici contribuisce a delineare in modo più preciso gli obblighi fiscali dei contribuenti, offrendo un riferimento chiaro per le amministrazioni locali ed evitando interpretazioni discordanti sulla modalità di calcolo dell’imposta.
La questione è sorta a seguito di un accertamento da parte del Comune di Roma, che ha richiesto al proprietario di un immobile in fase di ristrutturazione il pagamento di un importo IMU più elevato rispetto a quanto da lui dichiarato.
Il contribuente, ritenendo inapplicabile la rendita catastale dal momento dell’avvio dei lavori, ha determinato l’entità dell’imposta esclusivamente in base al valore dell’area edificabile.
Di fronte all’accertamento del Comune capitolino, il contribuente ha presentato ricorso alla Corte Tributaria di primo grado, che gli ha dato ragione. I giudici, infatti, hanno ritenuto fondate le argomentazioni del proprietario, sottolineando che la documentazione tecnica e amministrativa confermava la portata rilevante della ristrutturazione, rendendo inappropriato l’uso della rendita catastale per il calcolo dell’IMU.
Le motivazioni della decisione
Secondo la Corte, quando un immobile è oggetto di una trasformazione edilizia di grande impatto, la sua base imponibile deve essere determinata considerando esclusivamente il valore del terreno su cui sorge (l’area di sedime), fino alla conclusione dei lavori e non la rendita catastale.
La ratio di tale principio risiede nel fatto che, durante la ristrutturazione, l’edificio non è pienamente utilizzabile, venendo così meno la sua funzione abitativa, motivo per cui la sua rendita catastale non rispecchia il valore reale dell’immobile in quel periodo. Ne consegue che, fino al termine dell’intervento, l’IMU non può essere calcolata sulla base della situazione preesistente.
Non condividendo l’esito del giudizio, il Comune ha presentato appello, sostenendo che il contribuente avrebbe dovuto aggiornare il valore catastale dell’area attraverso la procedura Docfa prima di versare l’IMU. L’ente locale ha contestato la correttezza del metodo di calcolo utilizzato, ritenendolo non conforme alla disciplina fiscale vigente.
Tuttavia, la Corte Tributaria di secondo grado ha respinto l’impugnazione, confermando la sentenza di primo grado e ribadendo che l’IMU deve essere determinata sulla base del valore dell’area fabbricabile fino al completamento dell’opera di ristrutturazione.
Questa decisione fornisce un chiarimento significativo sull’applicazione dell’IMU in caso di lavori di ristrutturazione radicale. Il principio stabilito dai giudici contribuisce a delineare in modo più preciso gli obblighi fiscali dei contribuenti, offrendo un riferimento chiaro per le amministrazioni locali ed evitando interpretazioni discordanti sulla modalità di calcolo dell’imposta.
