Quando un immobile ereditato appartiene a più persone e non può essere diviso materialmente senza comprometterne utilità o valore, il bene può essere attribuito per intero al comproprietario titolare della quota maggiore che ne faccia richiesta. Quest'ultimo, però, è tenuto a corrispondere agli altri comunisti un conguaglio in denaro, proporzionato alle rispettive quote.
È quanto emerge dalla sentenza n. 770/2026 del Tribunale di Pavia, che ha disposto lo scioglimento della comunione ereditaria su una delle due unità immobiliari di una villetta bifamiliare, già appartenuta per intero alla defunta. Dopo la sua morte, l'immobile è passato in comunione al marito, titolare di una quota di due terzi, e alla nipote, cui spettava il restante terzo. L'altra unità della villa, invece, apparteneva a soggetti estranei alla causa.
Ebbene, il Tribunale ha assegnato l'intera proprietà al coniuge superstite, riconoscendo alla nipote un conguaglio di oltre 28mila euro, oltre alla rivalutazione e agli interessi previsti dalla pronuncia. Il giudice lombardo ha così aderito alle richieste del vedovo, relative allo scioglimento della comunione e all'attribuzione dell'intero immobile con compensazione alla convenuta. Quest'ultima, peraltro, pur avendo ricevuto gli atti, non si è costituita in giudizio ed è rimasta contumace.
Prima di procedere alla divisione, il Tribunale di Pavia ha verificato che entrambe le parti avessero effettivamente accettato l'eredità. In particolare l'accettazione tacita:
Prima di procedere alla divisione, il Tribunale di Pavia ha verificato che entrambe le parti avessero effettivamente accettato l'eredità. In particolare l'accettazione tacita:
- del coniuge superstite è stata desunta da diversi comportamenti incompatibili con la volontà di rinunciare all'eredità. Come riportato nella pronuncia, di rilievo è stato l'invio di una richiesta stragiudiziale di scioglimento della comunione, la partecipazione alla procedura di mediazione e la successiva instaurazione della causa;
- della nipote è stata accertata perché il giudice, richiamando specifica giurisprudenza di legittimità (sentenza n. 9436/2025) ha considerato determinante la voltura catastale effettuata a suo nome.
Sussisteva, quindi, una comproprietà dell'immobile nella misura di due terzi per l'attore e un terzo per la convenuta.
Come accennato in apertura, il punto nodale della controversia atteneva alla impossibilità di dividere concretamente l'immobile. Come è noto, l'art. 718 del c.c. riconosce al condividente il diritto di conseguire in natura, ossia materialmente, la parte dei beni che gli spetta. Tuttavia, l'art. 720 del c.c. stabilisce una disciplina specifica per gli immobili non comodamente divisibili: quando il frazionamento non è possibile senza compromettere il valore o la funzionalità del bene, questo potrà essere attribuito per intero al condividente che abbia la quota maggiore, con addebito dell'eccedenza.
Ebbene, la CTU ha escluso la possibilità di un frazionamento conveniente. L'immobile aveva dimensioni contenute, era sviluppato su un unico piano abitativo oltre al seminterrato, e disponeva di un solo locale con servizi igienici. La realizzazione di due unità autonome avrebbe richiesto interventi tali da ridurre sensibilmente il suo valore e, inoltre, la frazione corrispondente alla quota di un terzo sarebbe risultata priva di una concreta utilità economica e funzionale.
Ma la cosiddetta comoda divisibilità richiede che le porzioni risultanti dalla divisione possano essere oggetto di autonomo e libero godimento, senza eccessive servitù, pesi o limitazioni, né opere complesse o di notevole costo, e senza subire un significativo deprezzamento economico-funzionale rispetto al valore dell'intero bene (così Cass. civ. n. 27984/2023 richiamata dal Tribunale di Pavia).
Il Tribunale ha perciò ritenuto l'immobile non comodamente divisibile e lo ha attribuito integralmente al coniuge superstite, quale maggior quotista che ne aveva fatto richiesta. Inoltre, il consulente tecnico d'ufficio ha stimato il valore complessivo dell'immobile in poco meno di 137mila euro. Da tale importo è stato sottratto il valore - pari a poco più di 50mila euro - del diritto di abitazione spettante al coniuge superstite ai sensi del secondo comma dell'art. 540 del c.c.. Il valore residuo è risultato, quindi, pari a circa 86.400 euro. La quota di un terzo spettante alla comproprietaria corrispondeva a quasi 29mila euro.
Essendo qualificato come debito di valore, chiarisce il Tribunale di Pavia, il conguaglio doveva inoltre essere rivalutato dal 14 gennaio 2025, data di deposito della CTU che aveva determinato il valore dell'immobile, fino alla data della sentenza. Il Tribunale ha ritenuto appropriato utilizzare gli indici di rivalutazione del mercato immobiliare OMI, anziché i tradizionali indici ISTAT. Dalla sentenza fino al pagamento decorrono poi gli interessi legali sulla somma rivalutata. A garanzia del credito della comproprietaria è stata altresì prevista l'ipoteca legale ai sensi dell'art. 2817 del c.c.. Infine, le spese di lite e quelle della CTU sono state poste a carico della massa comune e ripartite secondo le quote di proprietà.
Come accennato in apertura, il punto nodale della controversia atteneva alla impossibilità di dividere concretamente l'immobile. Come è noto, l'art. 718 del c.c. riconosce al condividente il diritto di conseguire in natura, ossia materialmente, la parte dei beni che gli spetta. Tuttavia, l'art. 720 del c.c. stabilisce una disciplina specifica per gli immobili non comodamente divisibili: quando il frazionamento non è possibile senza compromettere il valore o la funzionalità del bene, questo potrà essere attribuito per intero al condividente che abbia la quota maggiore, con addebito dell'eccedenza.
Ebbene, la CTU ha escluso la possibilità di un frazionamento conveniente. L'immobile aveva dimensioni contenute, era sviluppato su un unico piano abitativo oltre al seminterrato, e disponeva di un solo locale con servizi igienici. La realizzazione di due unità autonome avrebbe richiesto interventi tali da ridurre sensibilmente il suo valore e, inoltre, la frazione corrispondente alla quota di un terzo sarebbe risultata priva di una concreta utilità economica e funzionale.
Ma la cosiddetta comoda divisibilità richiede che le porzioni risultanti dalla divisione possano essere oggetto di autonomo e libero godimento, senza eccessive servitù, pesi o limitazioni, né opere complesse o di notevole costo, e senza subire un significativo deprezzamento economico-funzionale rispetto al valore dell'intero bene (così Cass. civ. n. 27984/2023 richiamata dal Tribunale di Pavia).
Il Tribunale ha perciò ritenuto l'immobile non comodamente divisibile e lo ha attribuito integralmente al coniuge superstite, quale maggior quotista che ne aveva fatto richiesta. Inoltre, il consulente tecnico d'ufficio ha stimato il valore complessivo dell'immobile in poco meno di 137mila euro. Da tale importo è stato sottratto il valore - pari a poco più di 50mila euro - del diritto di abitazione spettante al coniuge superstite ai sensi del secondo comma dell'art. 540 del c.c.. Il valore residuo è risultato, quindi, pari a circa 86.400 euro. La quota di un terzo spettante alla comproprietaria corrispondeva a quasi 29mila euro.
Essendo qualificato come debito di valore, chiarisce il Tribunale di Pavia, il conguaglio doveva inoltre essere rivalutato dal 14 gennaio 2025, data di deposito della CTU che aveva determinato il valore dell'immobile, fino alla data della sentenza. Il Tribunale ha ritenuto appropriato utilizzare gli indici di rivalutazione del mercato immobiliare OMI, anziché i tradizionali indici ISTAT. Dalla sentenza fino al pagamento decorrono poi gli interessi legali sulla somma rivalutata. A garanzia del credito della comproprietaria è stata altresì prevista l'ipoteca legale ai sensi dell'art. 2817 del c.c.. Infine, le spese di lite e quelle della CTU sono state poste a carico della massa comune e ripartite secondo le quote di proprietà.
