Ugo ha dei risparmi in banca e vorrebbe investirli per acquistare una seconda casa, magari in una località di vacanza o per metterla a reddito. Gli conviene davvero?
Invero, per avere un’idea delle spese che Ugo dovrà affrontare, bisogna tenere in debito conto non solo l’onorario richiesto dal notaio, ma anche il peso di una serie di oneri fiscali.
Le imposte che vengono richieste dal notaio - e che egli dovrà poi versare allo Stato - saranno sicuramente:
Invero, per avere un’idea delle spese che Ugo dovrà affrontare, bisogna tenere in debito conto non solo l’onorario richiesto dal notaio, ma anche il peso di una serie di oneri fiscali.
Le imposte che vengono richieste dal notaio - e che egli dovrà poi versare allo Stato - saranno sicuramente:
- quella proporzionale di registro o in alternativa - quando si acquista dall’impresa costruttrice dell’immobile - l’IVA;
- l’imposta catastale;
- l’imposta ipotecaria.
Inoltre, in base al tipo di contratto, potrebbero comparire altre voci di spesa come i diritti di Conservatoria, di voltura e di visura, oppure la tassa d’archivio, i diritti della Camera di Commercio o l’imposta di bollo per l’invio telematico.
I diritti di Conservatoria fanno riferimento al fatto che, dopo la firma del rogito, il notaio deve curare la trascrizione del cambio di proprietà dell’immobile nei registri della Conservatoria del luogo in cui è ubicata la casa.
Più nel dettaglio, bisogna tenere conto delle seguenti voci:
A. Imposte catastale, ipotecaria e di registro
Quando si acquista una casa diversa dall’abitazione principale, occorre innanzitutto essere consapevoli che non si potrà beneficiare degli stessi sgravi previsti per la prima casa. L’imposta catastale e l’imposta ipotecaria graveranno ciascuna per 50 euro sul proprietario, ma ad incidere di più è l’imposta di registro che, se per la prima casa è pari al 2% del valore catastale, dalla seconda casa in poi sale al 9%.
B. Imu
Si tratta dell'imposta municipale unica (o propria), che devono versare tutti i proprietari degli immobili. L’abitazione principale ne è esentata, salvo che non ricada in una categoria di lusso. L’aliquota è determinata dal Comune in cui l’immobile è situato e può variare dall’8,6 al 10,6 per mille della rendita catastale. Sul punto si segnala che la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 60 del 18 aprile 2024, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 9, comma 1, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, nella parte in cui non prevede che non siano soggetti all'imposta municipale propria, per il periodo dell'anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all'autorità giudiziaria in relazione ai reati di occupazione abusiva, poiché la proprietà immobiliare non costituisce, per il periodo in cui essi sono abusivamente occupati, un valido indice rivelatore di ricchezza per il proprietario spogliato del possesso.
C. Tari
Altra tassa che grava sulla seconda casa (ma anche sull’abitazione principale) è la tassa per sostenere il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti. La tariffa è applicata dai Comuni; l’importo varia in rapporto alla metratura dell'immobile e al numero di occupanti. Anche se la casa è sfitta, la Tari va comunque pagata, a meno che l’immobile non sia inabitabile (ossia privo di arredi e senza utenze attive come acqua ed elettricità). Risultano, comunque, escluse per legge dalla Tari le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, nonché le aree comuni condominiali di cui all’art.1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva, come androni, scale, ascensori, stenditoi o altri luoghi di passaggio o di utilizzo comune tra i condomini. A ciò va aggiunto che il legislatore ha individuato altresì alcune fattispecie in cui i Comuni sono obbligati a riconoscere una riduzione della TARI. Più in particolare:
I diritti di Conservatoria fanno riferimento al fatto che, dopo la firma del rogito, il notaio deve curare la trascrizione del cambio di proprietà dell’immobile nei registri della Conservatoria del luogo in cui è ubicata la casa.
Più nel dettaglio, bisogna tenere conto delle seguenti voci:
A. Imposte catastale, ipotecaria e di registro
Quando si acquista una casa diversa dall’abitazione principale, occorre innanzitutto essere consapevoli che non si potrà beneficiare degli stessi sgravi previsti per la prima casa. L’imposta catastale e l’imposta ipotecaria graveranno ciascuna per 50 euro sul proprietario, ma ad incidere di più è l’imposta di registro che, se per la prima casa è pari al 2% del valore catastale, dalla seconda casa in poi sale al 9%.
B. Imu
Si tratta dell'imposta municipale unica (o propria), che devono versare tutti i proprietari degli immobili. L’abitazione principale ne è esentata, salvo che non ricada in una categoria di lusso. L’aliquota è determinata dal Comune in cui l’immobile è situato e può variare dall’8,6 al 10,6 per mille della rendita catastale. Sul punto si segnala che la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 60 del 18 aprile 2024, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 9, comma 1, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, nella parte in cui non prevede che non siano soggetti all'imposta municipale propria, per il periodo dell'anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all'autorità giudiziaria in relazione ai reati di occupazione abusiva, poiché la proprietà immobiliare non costituisce, per il periodo in cui essi sono abusivamente occupati, un valido indice rivelatore di ricchezza per il proprietario spogliato del possesso.
C. Tari
Altra tassa che grava sulla seconda casa (ma anche sull’abitazione principale) è la tassa per sostenere il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti. La tariffa è applicata dai Comuni; l’importo varia in rapporto alla metratura dell'immobile e al numero di occupanti. Anche se la casa è sfitta, la Tari va comunque pagata, a meno che l’immobile non sia inabitabile (ossia privo di arredi e senza utenze attive come acqua ed elettricità). Risultano, comunque, escluse per legge dalla Tari le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, nonché le aree comuni condominiali di cui all’art.1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva, come androni, scale, ascensori, stenditoi o altri luoghi di passaggio o di utilizzo comune tra i condomini. A ciò va aggiunto che il legislatore ha individuato altresì alcune fattispecie in cui i Comuni sono obbligati a riconoscere una riduzione della TARI. Più in particolare:
- art. 1, comma 649, secondo periodo, L. 147/2013: prevede la riduzione della quota variabile in misura proporzionale alle quantità di rifiuti speciali assimilati agli urbani, che il produttore dimostra di aver avviato al riciclo;
- art. 1, comma 656, L. 147/ 2013: prevede la riduzione per mancato svolgimento del servizio di gestione dei rifiuti, ovvero per effettuazione del servizio in grave violazione della disciplina di riferimento, ovvero per interruzione del servizio per motivi sindacali o per imprevedibili impedimenti organizzativi, che abbiano determinato una situazione riconosciuta dall’autorità sanitaria di danno o pericolo di danno alle persone o all’ambiente; in queste ipotesi la TARI è dovuta nella misura massima del 20%;
- art. 1, comma 657, L. 147/2013: prevede la riduzione per le zone in cui non è effettuata la raccolta; in questi casi la TARI è dovuta nella misura massima del 40%.
Le riduzioni previste dai citati commi 656 e 657 si limitano a prevedere la misura massima dell’esenzione, ma è evidente che è a discrezione del singolo Comune disciplinare in modo puntuale, nel proprio regolamento, l’agevolazione, prevedendo una diversa percentuale di riduzione, oppure più percentuali.
D. Irpef sulla seconda casa
Normalmente, gli immobili soggetti a IMU non sono tenuti a pagare l'Irpef. Tuttavia, se la seconda casa si trova nello stesso Comune della residenza principale ed è sfitta, è prevista un'imposizione Irpef. Questa norma, introdotta dal D.L. n. 147 del 2013, stabilisce che il reddito di questi immobili contribuisce alla base imponibile Irpef per il 50% della rendita catastale, rivalutata del 5% e aumentata di un terzo. Lo scopo di tale misura è incentivare l’affitto delle seconde case non utilizzate.