Cosa succede se si decide di recedere da un contratto di locazione prima della scadenza prevista dal contratto stesso?
Il locatore, in questo caso, ha diritto a vedersi risarcito una qualche tipologia di danno?
In proposito, è intervenuta una recente pronuncia della Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 530 del 2014 ha precisato che il locatore ha diritto al risarcimento del danno da “lucro cessante”, vale a dire, di quello derivante dal mancato guadagno che lo stesso avrebbe percepito nel periodo necessario a trovare un nuovo locatario.
Nel caso all’esame della Corte, la locatrice aveva chiesto il risarcimento del danno alla società locataria di un locale adibito ad uso commerciale, che aveva receduto anticipatamente dal contratto di locazione.
Tale danno veniva quantificato nell’ammontare dei canoni che la locatrice avrebbe percepito fino alla naturale scadenza del contratto di locazione stesso.
Ebbene, in proposito la Cassazione, aderendo alle argomentazioni già svolte dalla Corte d’Appello in sede di giudizio di secondo grado, ribadisce come non vi sia alcun automatismo “tra la mancata locazione del bene e la pretesa risarcitoria”, in quanto, l’art. 1453 c.c., “facendo salvo, in ogni caso, il diritto della parte adempiente, che chiede la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, al risarcimento dei danni – ricomprende, tra i danni risarcibili, anche il mancato guadagno, se e in quanto costituisca conseguenza immediata e diretta ex art. 1223 cod. civ. dell’evento risolutivo”
Dunque, se è vero che, in caso di recesso anticipato, il contraente ha diritto al risarcimento del danno per il mancato guadagno, va osservato che tale danno è risarcibile solo se ed in quanto il mancato guadagno possa considerarsi “conseguenza immediata e diretta dell’evento risolutivo”.
Tale danno da mancato guadagno, secondo la Corte, “si esprime, per l’appunto, nell’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell’altra parte”.
Si tratta, pertanto, di “un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilità, sulla base del criterio liquido degli introiti non riscossi, postula l’effettività della lesione dell’interesse del creditore all’esecuzione del contratto”.
Nel caso di specie, dunque, secondo la Corte, deve ritenersi che la “mancata percezione di un canone mensile, nel periodo successivo al rilascio per effetto della pronuncia risolutiva, sia dipesa da causa diversa dalla volontà del locatore di non locare nuovamente l’immobile”, con la conseguenza che, a seguito della risoluzione anticipata e una volta cessata l’occupazione dell’immobile, il danno risarcibile alla locatrice a titolo di mancato guadagno è rappresentato dalla “mancata percezione di un introito mensile per tutto il tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamente locare, in relazione al quale un obiettivo parametro di riferimento può essere utilmente individuato, salvo prova diversa, nel periodo di preavviso previsto per il recesso del conduttore. Il che postula che, una volta ottenuta la disponibilità materiale del bene, il locatore abbia effettivamente rimesso l’immobile sul mercato delle locazioni, non essendo, altrimenti, possibile profilare l’esistenza di un danno che trovi fonte nell’inadempimento del debitore”.
In altri termini, ciò significa che in caso di recesso anticipato, il locatore avrà diritto al risarcimento del danno per il mancato guadagno, il quale, però andrà quantificato solamente nell’ammontare dei canoni che il locatore avrebbe percepito nel periodo di tempo necessario per trovare un nuovo locatore.
Di conseguenza, si può ritenere che il parametro di riferimento per individuare la durata di questo periodo di tempo, sia rappresentato dal periodo di preavviso contrattualmente stabilito.
Il locatore, dunque, avrà diritto al risarcimento del danno da lucro cessante, che può ritenersi pari ai canoni che il medesimo avrebbe percepito, appunto, nel periodo di preavviso previsto dal contratto per esercitare regolarmente il diritto di recesso.
