In un condominio i proprietari degli appartamenti hanno citato in giudizio i proprietari dei singoli posti auto sostenendo che questi ultimi avrebbero diritto ad una semplice servitù di passaggio sulla strada interna necessaria a raggiungere gli stalli. Di conseguenza, i proprietari dei soli posti auto venivano invitati a non utilizzare i beni appartenenti al condomìnio ed a smantellare i contatori di acqua, energia elettrica e gas che occupavano i beni comuni. Le controparti, dal loro canto, facevano notare che dai titoli di proprietà non risultava la divisione tra condòmini. Inoltre, essi avevano sempre partecipato alle assemblee di condominio e, per inciso, avevano partecipato alle spese per la gestione dei beni comuni al pari di tutti gli altri proprietari, in base alle rispettive quote millesimali.
Il Tribunale accoglieva la tesi degli attori e vietava ai condòmini dei posti auto di utilizzare i beni del condomìnio; di contro, respinge la richiesta di smantellare i contatori ed altro.
La Corte d'Appello, investita del problema, ribaltava la decisione di primo grado. Il punto di partenza è dato dalla perizia del Consulente Tecnico di Ufficio da cui risulta che il condomìnio in questione era totalmente recintato. Di conseguenza, tutto ciò che si trovava all'interno del cortile, era certamente condominiale. Il problema di fondo era costituito dal fatto che alcuni soggetti erano proprietari solo di un semplice posto auto coperto all'interno dell'area recintata, e di nessuna unità abitativa. I proprietari dei posti auto, peraltro, partecipavano da sempre alle assemblee di condominio, i singoli posti auto erano compresi nei millesimi del condominio e venivano versate puntualmente le quote condominiali. Di conseguenza, sentenziava il giudice di appello, anche il proprietario del singolo posto auto scoperto doveva necessariamente essere qualificato come un condòmino a pieno titolo.
La Cassazione (ordinanza 884/18), nell'ultimo gradi di giudizio, ha stabilito che doveva in effetti essere parifica la situazione di tutti i condòmini, considerando anche i proprietari dei soli posti auto come dei condòmini a tutti gli effetti, al pari dei proprietari delle unità immobiliari. Si perveniva a ciò sulla base di una serie di concordanti considerazioni:
- in primo luogo, la lettura del titolo di proprietà che qualifica i proprietari dei posti auto come “facenti parte” del condominio.
- poi, attraverso la lettura del regolamento di condominio
- infine, e soprattutto, in virtù delle tabelle millesimali, ove si evince che i proprietari di soli posti auto vengono trattati in modo uguale a quelli che sono altresì proprietari di unità abitative all'interno dello stabile.
La Cassazione precisa: l'esistenza di un condomìnio porta ad escludere la possibilità di configurare un rapporto di servitù. Di conseguenza, se un soggetto è condominio a tutti gli effetti - a prescindere dalla quota millesimale di partecipazione al condomìnio ovvero dalla natura del bene (appartamento, box auto o posto auto esterno) - è impossibile pensare di poterlo escludere dall'uso e godimento dei beni comuni per cui non si vede come possa essere applicata la figura della servitù.
La Corte di Cassazione ha stabilito che anche i proprietari di soli posti auto sono condòmini a tutti gli effetti e hanno diritto all'uso ed al godimento dei beni comuni.
