Quando il decreto Salva Casa è stato introdotto, molti lo hanno subito etichettato come un ulteriore condono edilizio. Tuttavia, le aspettative non sono state totalmente confermate.
Infatti, fin dalla sua entrata in vigore come decreto-legge (D.L. 69/2024), alla fine di maggio, la normativa ha sì allentato alcune regole edilizie, ma le innovazioni sono consistite nella mera introduzione di procedure di sanatoria più snelle e tolleranze più ampie, senza mai sfociare in un vero e proprio condono. Solo con la sua conversione in legge - avvenuta nel mese di luglio, con la L. 105/2024 - il Salva Casa ha esteso il proprio raggio d’azione, non potendo comunque essere qualificato come un condono vero e proprio.
Infatti, fin dalla sua entrata in vigore come decreto-legge (D.L. 69/2024), alla fine di maggio, la normativa ha sì allentato alcune regole edilizie, ma le innovazioni sono consistite nella mera introduzione di procedure di sanatoria più snelle e tolleranze più ampie, senza mai sfociare in un vero e proprio condono. Solo con la sua conversione in legge - avvenuta nel mese di luglio, con la L. 105/2024 - il Salva Casa ha esteso il proprio raggio d’azione, non potendo comunque essere qualificato come un condono vero e proprio.
Un esempio significativo è quello delle verande costruite senza permesso o in difformità dal permesso. Per chi ha costruito senza autorizzazione, il decreto non introduce nulla di nuovo e ci si deve, quindi, affidare alla sanatoria ordinaria, che risulta difficile da applicare in questo contesto. In caso di difformità, il Salva Casa offre qualche supporto, ma le caratteristiche tecniche delle verande potrebbero comunque escluderle dalla semplificazione prevista.
Tra le novità contenute nel Salva Casa, rilevante è sicuramente quella che attiene alla previsione di nuove tolleranze, stabilite dall’art. 34 bis del T.U. edilizia, D.P.R. 380/2001.
Esistono due tipi di tolleranze: quelle costruttive, che permettono una piccola variazione tra quanto dichiarato e quanto costruito senza che si configuri una violazione, e quelle esecutive, che riguardano opere considerate irrilevanti.
Il Salva Casa ha previsto un incremento delle tolleranze costruttive dal 2% al 6% in base alla dimensione dell’immobile (più è piccolo, maggiore è la tolleranza prevista), ma solo per lavori conclusi entro il 24 maggio 2024. Quindi, se la veranda è stata autorizzata con un titolo edilizio, ma differisce solo leggermente da quanto dichiarato e il margine di variazione rientra nelle nuove percentuali, non sarà necessaria alcuna sanatoria. Tuttavia, questa circostanza riguarda ipotesi piuttosto isolate.
L’applicazione delle tolleranze esecutive, invece, appare impossibile per le verande, nonostante il Salva Casa abbia incluso, nell’elenco di tali tolleranze, alcune opere minori che potrebbero concernere anche le verande, come le attività di manutenzione ordinaria.
Tuttavia, queste tolleranze si applicano solo “a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia”. Però, nel momento in cui si chiude un balcone, di fatto si va ad aumentare la cubatura dell’immobile. Tale attività viola quindi i limiti stabiliti, soprattutto in contesti condominiali.
Altra questione riguarda la prassi, piuttosto comune, di installare, sui propri balconi, delle strutture in assenza dei necessari permessi.
In questi casi, per regolarizzare l’abuso, è necessario richiedere un permesso di costruire in sanatoria, ai sensi dell’art. 36 del T.U. edilizia: tale disciplina non è stata intaccata dal Salva Casa.
Tuttavia, è importante precisare che tale sanatoria ordinaria è concessa solo “se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”. In ogni caso, la cosiddetta doppia conformità è piuttosto rara con riferimento alle verande abusive, poiché l’aumento di cubatura difficilmente rispetta le normative vigenti sia al momento della costruzione che della richiesta di sanatoria.
Come ultima possibilità, il Salva Casa introduce una sanatoria “semplificata” all’interno dell’art. 36 bis del T.U. edilizia, che attenua il requisito della doppia conformità. Le opere possono essere sanate se risultano conformi “alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione”.
Non è comunque garantito che una veranda irregolare possa beneficiare di questa sanatoria: non solo perché potrebbe non superare neanche i requisiti alleggeriti della conformità, ma anche perché la nuova sanatoria è applicabile solo a difformità parziali o variazioni essenziali rispetto al titolo esistente. Pertanto, un titolo edilizio deve essere comunque presente e la veranda dovrà essere valutata tecnicamente per stabilire se rientra o meno nelle casistiche ammesse dal decreto.
Tra le novità contenute nel Salva Casa, rilevante è sicuramente quella che attiene alla previsione di nuove tolleranze, stabilite dall’art. 34 bis del T.U. edilizia, D.P.R. 380/2001.
Esistono due tipi di tolleranze: quelle costruttive, che permettono una piccola variazione tra quanto dichiarato e quanto costruito senza che si configuri una violazione, e quelle esecutive, che riguardano opere considerate irrilevanti.
Il Salva Casa ha previsto un incremento delle tolleranze costruttive dal 2% al 6% in base alla dimensione dell’immobile (più è piccolo, maggiore è la tolleranza prevista), ma solo per lavori conclusi entro il 24 maggio 2024. Quindi, se la veranda è stata autorizzata con un titolo edilizio, ma differisce solo leggermente da quanto dichiarato e il margine di variazione rientra nelle nuove percentuali, non sarà necessaria alcuna sanatoria. Tuttavia, questa circostanza riguarda ipotesi piuttosto isolate.
L’applicazione delle tolleranze esecutive, invece, appare impossibile per le verande, nonostante il Salva Casa abbia incluso, nell’elenco di tali tolleranze, alcune opere minori che potrebbero concernere anche le verande, come le attività di manutenzione ordinaria.
Tuttavia, queste tolleranze si applicano solo “a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia”. Però, nel momento in cui si chiude un balcone, di fatto si va ad aumentare la cubatura dell’immobile. Tale attività viola quindi i limiti stabiliti, soprattutto in contesti condominiali.
Altra questione riguarda la prassi, piuttosto comune, di installare, sui propri balconi, delle strutture in assenza dei necessari permessi.
In questi casi, per regolarizzare l’abuso, è necessario richiedere un permesso di costruire in sanatoria, ai sensi dell’art. 36 del T.U. edilizia: tale disciplina non è stata intaccata dal Salva Casa.
Tuttavia, è importante precisare che tale sanatoria ordinaria è concessa solo “se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”. In ogni caso, la cosiddetta doppia conformità è piuttosto rara con riferimento alle verande abusive, poiché l’aumento di cubatura difficilmente rispetta le normative vigenti sia al momento della costruzione che della richiesta di sanatoria.
Come ultima possibilità, il Salva Casa introduce una sanatoria “semplificata” all’interno dell’art. 36 bis del T.U. edilizia, che attenua il requisito della doppia conformità. Le opere possono essere sanate se risultano conformi “alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione”.
Non è comunque garantito che una veranda irregolare possa beneficiare di questa sanatoria: non solo perché potrebbe non superare neanche i requisiti alleggeriti della conformità, ma anche perché la nuova sanatoria è applicabile solo a difformità parziali o variazioni essenziali rispetto al titolo esistente. Pertanto, un titolo edilizio deve essere comunque presente e la veranda dovrà essere valutata tecnicamente per stabilire se rientra o meno nelle casistiche ammesse dal decreto.
