La prossima Legge di Bilancio introdurrà un’importante novità per i proprietari di immobili che hanno sfruttato i bonus edilizi, come il Superbonus 110%. Il Ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, ha annunciato che le rendite catastali di questi immobili verranno riviste e aggiornate. Questo significa che, per chi ha ristrutturato la propria casa utilizzando agevolazioni statali, il valore catastale aumenterà e, di conseguenza, anche le imposte sugli immobili - come l'Imu e le tasse sulle compravendite - saranno più alte.
L'aggiornamento delle rendite catastali ha due obiettivi principali: regolarizzare gli immobili "fantasma", ovvero quelli non censiti, e adeguare i valori delle proprietà che hanno subito lavori di riqualificazione, come l'efficienza energetica o l'ampliamento della volumetria.
Obbligo di aggiornare la rendita catastale
Ma chi si deve occupare di comunicare le variazioni catastali? Secondo le regole teoriche, chiunque effettui lavori di ristrutturazione che comportano un aumento del valore di un immobile dovrebbe aggiornare la sua rendita catastale.
L’obbligo di comunicare la variazione catastale spetta al direttore dei lavori, che deve farlo entro 30 giorni dalla fine del cantiere, presentando la documentazione necessaria al Comune. Tuttavia, nella realtà, questo obbligo viene spesso ignorato, perché i controlli sono scarsi o inesistenti.
Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024, l’Agenzia delle Entrate è tenuta a verificare se per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus sia stata correttamente presentata la variazione catastale.
Non tutti i lavori effettuati con il Superbonus obbligano a una variazione della rendita: ciò avviene solo se l’intervento ha comportato un aumento del numero di vani, della volumetria o un incremento del valore dell’immobile superiore al 15%.
Tuttavia, le verifiche vengono fatte su liste selettive di immobili e, in caso di mancata comunicazione, i contribuenti ricevono lettere di compliance e rischiano sanzioni che vanno da 1.032 a 8.264 euro.
Effetto della riforma catastale sulle tasse
Vediamo, a questo punto, quali sarebbero gli effetti dell’obbligo di aggiornare le rendite catastali sulle tasse da pagare.
Se l’immobile è una seconda casa, ci sarà un incremento dell'Imu (Imposta Municipale Unica), dell’imposta di registro e di quella di successione. Inoltre, anche l’Irpef (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) potrebbe risentirne, sebbene in maniera indiretta. Per quanto riguarda le prime case, l'Imu non subisce variazioni, ma gli altri tipi di imposte vengono comunque influenzati. Senza dimenticare che tutto ciò ha un impatto anche sull'Isee (Indicatore della Situazione Economica Equivalente), parametro utilizzato per accedere a prestazioni sociali agevolate.
Le prime stime evidenziano che l'aggiornamento delle rendite catastali potrebbe far aumentare il valore delle case di circa il 16-18%, in caso di passaggio a una classe superiore, e di oltre il 30% se il salto fosse di due classi. Questo tipo di variazione potrebbe verificarsi in città come Roma e Milano, dove il valore degli immobili tende a crescere soprattutto a seguito di ristrutturazioni.
Esempi di aumento delle rendite catastali: cosa potrebbe succedere
Per comprendere meglio l’impatto della revisione delle rendite catastali, proviamo fare degli esempi concreti.
A Roma, un’abitazione popolare classificata come A4, con sei vani catastali e situata in una zona censuaria 2, ha attualmente una rendita di base di 759 euro. Con il passaggio a una classe catastale superiore, la rendita potrebbe salire a 883 euro (+16%), e con un salto di due classi arrivare a 1.038 euro (+36%).
A Milano, una casa simile potrebbe passare da una rendita di 604 euro a 712 euro (+18%) con il passaggio di una classe, e a 836 euro (+36%) con un aumento di due classi.
