La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9035 del 5 maggio 2016, è tornata sul tema relativo alla proprietà del “lastrico solare”, vale a dire di quella terrazza che, posta all’ultimo piano dell’edificio condominiale, funge anche da copertura all’intero fabbricato.
In particolare, il “lastrico solare” deve ritenersi di proprietà comune di tutti i condomini (art. 1117 c.c.]] o di proprietà esclusiva di un singolo condomino?
La Cassazione, con la sentenza sopra citata, ha fornito risposta a tale quesito, dando alcune interessanti precisazioni sul punto.
Nel caso esaminato dalla Corte, alcuni condomini avevano agito in giudizio nei confronti della società immobiliare dalla quale avevano acquistato alcuni appartamenti del condominio, in quanto la stessa, pur non essendosi riservata, all’atto della vendita, la proprietà del lastrico solare, aveva eseguito alcuni lavori sul lastrico stesso, impedendone, peraltro, l’accesso ai condomini stessi.
I condomini, chiedevano, dunque, al Tribunale, di accertare che il lastrico solare fosse in loro comproprietà, in proporzione delle rispettive quote, come previsto dall’art. 1117 codice civile, con condanna della società immobiliare a ripristinare lo stato di fatto esistente prima dei suddetti lavori, oltre che al risarcimento del danno.
Il Tribunale, pronunciatosi in primo grado, dichiarava che effettivamente il lastrico solare era di proprietà comune dei condomini e condannava l’agenzia di viaggi alla rimessione in pristino, mentre rigettava la domanda risarcitoria.
Tale sentenza veniva confermata dalla Corte d’Appello, con la conseguenza che la società immobiliare decideva di proporre ricorso per Cassazione.
La Corte di Cassazione, tuttavia, ritiene di dover aderire alle argomentazioni svolte dai giudici dei precedenti gradi di giudizio, rigettando il ricorso proposto e confermando la sentenza resa dalla Corte d’Appello.
La Cassazione, in particolare, chiarisce che “la natura condominiale del lastrico solare, affermata dall’art. 1117 cod. civ., può essere esclusa soltanto da uno specifico titolo in forma scritta, essendo irrilevante che il singolo condomino non abbia accesso diretto al lastrico, se questo riveste, anche a beneficio dell’unità immobiliare di quel condomino, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune”.
In altri termini: dal momento che l’art. 1117 codice civile annovera tra i beni di “natura condominiale” il lastrico solare, in quanto lo stesso svolge la funzione di copertura dell’intero edificio condominiale, la comproprietà degli stessi in capo ai singoli condomini potrebbe dirsi esclusa solo ed esclusivamente nel caso in cui vi sia uno specifico atto scritto con cui si stabilisca la proprietà esclusiva dello stesso in capo ad un determinato soggetto.
Infatti, precisa la Cassazione, “è vero che l’art. 1117 cod. civ. contiene un’elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni, poiché sono tali anche quelli aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo”.
Invece, prosegue la Corte, “tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari”.
Ebbene, conclude la Cassazione, dal momento che “la Corte d’Appello ha osservato che negli atti di compravendita è del tutto assente una riserva di proprietà esclusiva da parte della venditrice”, mentre, al contrario, vi era “l’espressa indicazione contrattuale del trasferimento della comproprietà di quanto per legge è comune tra i condomini di uno stesso stabile ai sensi dell’art. 1117”, ciò “dimostra che la ricorrente riteneva il lastrico e lo stenditoio parti condominiali, tanto da non distinguere la loro condizione giuridica da quella delle restanti parti comuni”.
Di conseguenza, la Cassazione concorda con la decisione della Corte d’Appello, rigettando il ricorso proposto dall’agenzia immobiliare e confermando l’accertamento della “natura condominiale” del lastrico solare.
