Ebbene, in proposito, è utile anzitutto leggere quanto dispone l’art. 1117 del codice civile, il quale elenca, anche se non in modo esaustivo, i beni che - salvo patto contrario - devono considerarsi di proprietà comune all’interno di un condominio.
Tale disposizione, infatti, contiene un riferimento al sottotetto, affermando che lo stesso può considerarsi bene comune laddove sia destinato “per le caratteristiche strutturali e funzionali" all’uso comune.
Tuttavia, in via principale, è necessario esaminare attentamente quanto previsto dai contratti di acquisto dei diversi appartamenti.
Infatti, se il contratto stabilisce che il sottotetto abbia (o non abbia) natura di bene condominiale, non sarà in alcun modo possibile tentare di affermare il contrario. La volontà chiaramente espressa dalle parti nel momento dell'atto di compravendita vince ogni presunzione di cui all'art. 1117 c.c..
In proposito, è intervenuta la Corte di Cassazione, la quale, con la sentenza n. 19094 del 10 settembre 2014, ha fornito alcune interessanti precisazioni.
In particolare, secondo la Cassazione, “in tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune”.
Vi sono, poi, delle ipotesi in cui il sottotetto può considerarsi senza dubbio una pertinenza dell’appartamento posto all’ultimo piano dell’edificio condominiale.
Nello specifico, secondo la Corte, ciò accade quando il sottotetto “assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo”.
Nel caso all’esame della Corte, la condominialità dei sottotetti doveva escludersi, dal momento che dagli atti di acquisto non si poteva dedurre in alcun modo che gli stessi rientrassero tra le parti condominiali dell’edificio. A riprova di ciò, la Cassazione osserva come, ancora prima della stipula del rogito, il venditore avesse comunicato ad alcuni degli acquirenti “che non sarebbe stata loro trasferita anche la proprietà dei sottotetti, se non versando l’ulteriore somma di L. 10.000.000”, cosa che fa ritenere, senza ombra di dubbio, la “non condominialità dei vani di cui si discute”.
Va osservato, peraltro come sull’argomento la Corte di Cassazione si fosse già pronunciata anche con la sentenza n. 18091 del 19 dicembre 2002, nella quale la stessa specificava come “l'appartenenza del sottotetto si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c., norma che opera ogniqualvolta, nel silenzio del titolo, il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi”.
Quindi, nello stabilire se il sottotetto debba considerarsi bene comune o bene di proprietà esclusiva bisognerà
- innanzitutto leggere attentamente i contratti di acquisto dei vari appartamenti
- se dal contratto non si rileva nulla in proposito, allora si guarderanno le caratteristiche strutturali del sottotetto e, se in base alle stesse, il sottotetto pare destinato all’uso comune, allora dovrà considerarsi bene condominiale. Al contrario, se le caratteristiche del sottotetto dimostrano che lo stesso serve solo da protezione dell’appartamento sito all’ultimo piano, allora dovrà considerarsi una pertinenza dell’appartamento medesimo.
