Intestare casa al figlio risparmiando sulle imposte, ecco come usufruire di tutte le agevolazioni fiscali: la guida

Nel nostro ordinamento esistono diverse modalità per trasferire un immobile a un figlio usufruendo di agevolazioni fiscali, come l’esenzione dall'imposta sulle donazioni entro certi limiti e riduzioni sulle imposte ipotecarie e catastali

Nel nostro ordinamento vari sono i metodi che permettono di trasferire una proprietà a un figlio contenendo i costi. Ad esempio, alle donazioni tra familiari in linea retta (tra genitori e figli, nonni e nipoti), non si applica l’imposta sulle donazioni se il valore del bene non supera il milione di euro. Rimangono però da versare le imposte ipotecarie e catastali, che possono essere ulteriormente ridotte qualora il trasferimento abbia ad oggetto la “prima casa”.

Per intestare un immobile a un figlio, è necessario redigere un atto notarile (atto pubblico) alla presenza di due testimoni. Infatti, una scrittura privata non è idonea a trasferire una proprietà e può essere impugnata senza limiti di tempo. Con riferimento ai costi, oltre al pagamento della parcella del notaio, è necessario pagare le seguenti imposte:

• imposta sulle donazioni;
• imposta ipotecaria;
• imposta catastale.

L’importo di queste imposte varia in base a diverse circostanze. Il beneficiario della donazione (il donatario) è l’unico tenuto a pagare le imposte. Anche la parcella del notaio è a carico del donatario, salvo diverso accordo tra le parti. Tuttavia, qualora il donatario non paghi, il notaio può esigere il pagamento anche dall’altra parte.
Per quanto riguarda l’imposta sulle donazioni, questa corrisponde al 4% del valore catastale dell’immobile. Tuttavia, essa non è dovuta se il valore dell’immobile è inferiore a 1 milione di euro (1,5 milioni se il figlio è affetto da grave disabilità). Se il valore dell’immobile supera 1 milione, il 4% si applica solo all’eccedenza. Ad esempio, per una villa del valore di 1,2 milioni di euro, l’imposta sarebbe calcolata al 4% solo sui 200 mila euro eccedenti.

Oltre all’imposta sulle donazioni, si applicano l’imposta ipotecaria e quella catastale:

• per l’imposta ipotecaria, l’aliquota è del 2%, ma si riduce a 50 euro fissi se l’immobile è considerato prima casa per il donatario;
• per l’imposta catastale, l’aliquota è dell’1%, anch’essa ridotta a 50 euro per la prima casa.

Per stabilire il valore imponibile degli immobili, si seguono questi criteri:

• per i terreni edificabili, il valore imponibile è quello di mercato;
• per immobili diversi dai terreni edificabili (terreni non edificabili e fabbricati), il valore imponibile è basato sul valore catastale, che si ottiene moltiplicando il reddito dominicale o la rendita catastale con specifici coefficienti.

In particolare, i coefficienti sono:

• terreni non edificabili: 112,50;
• fabbricati di categoria A/10 e gruppo D: 63;
• fabbricati del gruppo B: 147;
• fabbricati di categoria C/1 e gruppo E: 42,84;
• altri fabbricati (inclusi gli immobili residenziali): 126;
• immobili per i quali è prevista l’agevolazione prima casa: 115,5.

Il figlio donatario può beneficiare delle agevolazioni sulle imposte ipotecarie e catastali, a patto che l’immobile sia la sua prima casa e siano rispettati i seguenti requisiti:

• l’immobile deve essere classificato catastalmente in una categoria diversa da A/1 (abitazione di lusso), A/8 (villa) e A/9 (castello);
• deve trovarsi nel Comune di residenza del donatario o in quello dove svolge la sua attività lavorativa, oppure il donatario deve stabilirvi la propria residenza entro 18 mesi dalla data della donazione;
• il donatario non deve essere proprietario, in comunione o esclusivamente, di altri immobili abitativi nel Comune della donazione;
• non deve possedere, neanche parzialmente, altri immobili abitativi su tutto il territorio nazionale con l’agevolazione prima casa o, in caso contrario, deve impegnarsi a cederne la proprietà entro un anno dalla donazione.