Come spiega la legge, il regolamento condominiale è un insieme di regole in materia di utilizzo delle parti comuni di un edificio, di diritti e doveri dei condomini, ma anche in tema di amministrazione e gestione del condominio. In particolare, l’art. 1138 del c.c. dispone che ogni condominio con un numero di condomini superiore a dieci è tenuto ad munirsi di tale documento scritto.
Tuttavia, non sempre tutto fila liscio nella vita all'interno di un caseggiato e - anzi - può ben succedere che uno o più condomini non rispettino quanto previsto nel regolamento, per negligenza, distrazione o inciviltà. In circostanze come queste, quali sono le conseguenze? Com'è intuibile, saperlo è assai importante, perché lo scopo principale del regolamento condominiale è assicurare una serena convivenza tra i proprietari e gli inquilini, evitando litigi e dispute giudiziarie. E, se ci sono regole chiare per la gestione delle spese, la manutenzione degli spazi condivisi e il rispetto delle norme di buon vicinato, va da sé che ogni buon condomino dovrebbe rispettarle pedissequamente. Tuttavia la realtà concreta insegna che le violazioni delle regole sono tutt'altro che remote e talune di queste sono sì condivise, ma solo sulla carta.
Per rimediare, anzitutto è possibile segnalare la trasgressione all'amministratore condominiale, che - a sua volta - potrà effettuare un richiamo con lettera, sollecitando informalmente il destinatario a interrompere la violazione. Non dovesse bastare, il passo successivo è quello di una diffida formale, ossia una comunicazione scritta - tramite PEC o raccomandata AR - con cui si intima di cessare immediatamente il comportamento, prefigurando possibili future iniziative legali.
La prassi dei rapporti di condominio ci insegna che non sempre tali strumenti sono sufficienti a far desistere chi vìola le norme regolamentari. Che fare allora? Su eventuale previsione ad hoc del regolamento, l'amministratore potrà imporre sanzioni in denaro all'inadempiente. Attenzione, però: nella realtà queste ultime sono generalmente proposte e approvate dall'adunanza condominiale, che decide sia l'ammontare delle multe sia le modalità di applicazione.
In particolare, a prevedere questa possibilità è l'art. 70 delle disp. att. c.c., secondo cui:
Tuttavia, non sempre tutto fila liscio nella vita all'interno di un caseggiato e - anzi - può ben succedere che uno o più condomini non rispettino quanto previsto nel regolamento, per negligenza, distrazione o inciviltà. In circostanze come queste, quali sono le conseguenze? Com'è intuibile, saperlo è assai importante, perché lo scopo principale del regolamento condominiale è assicurare una serena convivenza tra i proprietari e gli inquilini, evitando litigi e dispute giudiziarie. E, se ci sono regole chiare per la gestione delle spese, la manutenzione degli spazi condivisi e il rispetto delle norme di buon vicinato, va da sé che ogni buon condomino dovrebbe rispettarle pedissequamente. Tuttavia la realtà concreta insegna che le violazioni delle regole sono tutt'altro che remote e talune di queste sono sì condivise, ma solo sulla carta.
Per rimediare, anzitutto è possibile segnalare la trasgressione all'amministratore condominiale, che - a sua volta - potrà effettuare un richiamo con lettera, sollecitando informalmente il destinatario a interrompere la violazione. Non dovesse bastare, il passo successivo è quello di una diffida formale, ossia una comunicazione scritta - tramite PEC o raccomandata AR - con cui si intima di cessare immediatamente il comportamento, prefigurando possibili future iniziative legali.
La prassi dei rapporti di condominio ci insegna che non sempre tali strumenti sono sufficienti a far desistere chi vìola le norme regolamentari. Che fare allora? Su eventuale previsione ad hoc del regolamento, l'amministratore potrà imporre sanzioni in denaro all'inadempiente. Attenzione, però: nella realtà queste ultime sono generalmente proposte e approvate dall'adunanza condominiale, che decide sia l'ammontare delle multe sia le modalità di applicazione.
In particolare, a prevedere questa possibilità è l'art. 70 delle disp. att. c.c., secondo cui:
- per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva (pluralità di violazioni), fino ad euro 800;
- la somma è devoluta al fondo comune del condominio, di cui l'amministratore dispone per le spese di ordinaria amministrazione (ad es. la manutenzione e pulizia di scale, androni, cortili e ascensori);
- l'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'art. 1136 del c.c..
La finalità di tali sanzioni è duplice, perché se - da un lato - la possibilità di infliggerle rappresenta un oggettivo deterrente alla commissione di violazioni del regolamento, dall'altro l'eventuale irrogazione comporterà il versamento di risorse al citato fondo condominiale.
Qualora anche le sanzioni pecuniarie non si rivelino idonee a far cessare la trasgressione, il condominio o i singoli condomini potranno rivolgersi al Giudice di Pace, che potrà obbligare il responsabile a cessare la violazione, condannandolo altresì al risarcimento, in presenza di danni materiali o morali agli altri condomini.
Inoltre, nelle ipotesi più gravi (ad es. modifiche abusive all’edificio), il condominio potrà proporre un'azione civile presso il tribunale competente, per veder finalmente soddisfatte le proprie ragioni. Non solo. Qualora vi siano profili di rilevanza penale nella condotta del condomino trasgressore, in linea generale amministratore e singoli condomini potranno fare denuncia alle autorità competenti (ad es. per la commissione del reato di disturbo della quiete pubblica), ossia Polizia Municipale, Carabinieri o Procura della Repubblica.
Ben si comprendono, quindi, i rischi concreti nel violare un regolamento di condominio, fonte che ha il compito di integrare le norme stabilite - in materia - all’interno del Codice Civile e - in determinati casi - vi può derogare. Concludendo, tra le violazioni più frequenti, e che hanno alimentato una copiosa giurisprudenza, abbiamo i rumori molesti (attività rumorose in orari di riposo o lavori di ristrutturazione fuori dagli orari consentiti), il mancato pagamento delle spese condominiali, l'uso improprio delle aree comuni (ad es. l'organizzazione di feste senza consenso), il danneggiamento di strutture comuni o il deposito di sacchetti di immondizia negli spazi comuni.
Qualora anche le sanzioni pecuniarie non si rivelino idonee a far cessare la trasgressione, il condominio o i singoli condomini potranno rivolgersi al Giudice di Pace, che potrà obbligare il responsabile a cessare la violazione, condannandolo altresì al risarcimento, in presenza di danni materiali o morali agli altri condomini.
Inoltre, nelle ipotesi più gravi (ad es. modifiche abusive all’edificio), il condominio potrà proporre un'azione civile presso il tribunale competente, per veder finalmente soddisfatte le proprie ragioni. Non solo. Qualora vi siano profili di rilevanza penale nella condotta del condomino trasgressore, in linea generale amministratore e singoli condomini potranno fare denuncia alle autorità competenti (ad es. per la commissione del reato di disturbo della quiete pubblica), ossia Polizia Municipale, Carabinieri o Procura della Repubblica.
Ben si comprendono, quindi, i rischi concreti nel violare un regolamento di condominio, fonte che ha il compito di integrare le norme stabilite - in materia - all’interno del Codice Civile e - in determinati casi - vi può derogare. Concludendo, tra le violazioni più frequenti, e che hanno alimentato una copiosa giurisprudenza, abbiamo i rumori molesti (attività rumorose in orari di riposo o lavori di ristrutturazione fuori dagli orari consentiti), il mancato pagamento delle spese condominiali, l'uso improprio delle aree comuni (ad es. l'organizzazione di feste senza consenso), il danneggiamento di strutture comuni o il deposito di sacchetti di immondizia negli spazi comuni.