La risposta alla domanda in epigrafe dipende dalla natura dell'originaria assegnazione. Se questa rappresenta soltanto una modalità organizzativa del godimento della cosa comune, l'assemblea può modificarla anche introducendo un sistema di rotazione. Se, invece, l'assegnazione ha attribuito a un condomino un vero e proprio diritto esclusivo e permanente su una determinata porzione del cortile, la situazione è diversa e non può essere modificata a maggioranza.
È questo il principio che emerge dalla sentenza del Tribunale di Pesaro del 26 agosto 2026, n. 536, intervenuto su una controversia relativa all'utilizzo dei posti auto situati nel cortile comune di un condominio.
La controversia nasceva dall'impugnazione di alcune deliberazioni assembleari da parte della proprietaria di due unità immobiliari e dell'usufruttuario di una di esse.
Gli attori contestavano, in particolare, la deliberazione con cui il condominio aveva previsto una nuova disciplina per l'utilizzo dei posti auto comuni, introducendo un sistema di rotazione annuale.
Secondo la loro prospettazione, alcuni posti auto erano stati loro assegnati in precedenza e tale situazione si era protratta per un periodo significativo. L'originaria assegnazione sarebbe stata, inoltre, recepita da una precedente deliberazione condominiale.
Da qui la contestazione: secondo gli attori, quella situazione aveva ormai determinato una posizione individuale consolidata e non poteva essere modificata attraverso una semplice deliberazione approvata a maggioranza.
Il condominio, al contrario, sosteneva che la precedente assegnazione non avesse creato alcun diritto esclusivo e permanente sui singoli stalli.
Si sarebbe trattato, piuttosto, di una semplice modalità di organizzazione dell'utilizzo del cortile comune, che l'assemblea avrebbe potuto successivamente modificare nell'interesse della collettività.
Ed è stata proprio questa la questione centrale affrontata dal Tribunale.
Il punto di partenza è rappresentato dalla natura comune dell'area destinata a parcheggio.
L'assemblea può infatti disciplinare le modalità attraverso le quali i condòmini utilizzano un bene comune, purché la regolamentazione garantisca il rispetto dei diritti di tutti e non determini un'alterazione della destinazione del bene. In quest'ambito rientra anche la possibilità di stabilire turnazioni, criteri di assegnazione e sistemi di rotazione dei posti auto, quando ciò sia necessario per consentire un'utilizzazione equilibrata dell'area comune.
Diversa è, invece, l'ipotesi in cui l'assemblea pretenda di attribuire a un singolo condomino un diritto esclusivo, permanente e sostanzialmente irreversibile su una specifica porzione del bene comune.
In questo caso non si è più di fronte a una semplice regolamentazione dell'uso della cosa comune, ma alla costituzione di una posizione giuridica individuale che richiede un titolo idoneo e, secondo i principi richiamati dalla giurisprudenza, il consenso unanime dei condomini.
Ebbene, nel caso esaminato dal Tribunale di Pesaro, la precedente deliberazione non è stata ritenuta sufficiente per dimostrare la nascita di un diritto esclusivo e permanente sui posti auto.
Un elemento decisivo è stato rappresentato dal fatto che la precedente deliberazione non era stata approvata all'unanimità, ma con una maggioranza qualificata.
Secondo il Tribunale, inoltre, non risultava l'esistenza di un titolo negoziale, quale un regolamento contrattuale o un diverso accordo sottoscritto da tutti i condomini, idoneo a trasformare l'assegnazione in un diritto individuale opponibile alla collettività condominiale.
In altre parole, l'utilizzo continuativo dello stesso posto auto non era sufficiente, da solo, a dimostrare l'esistenza di un diritto esclusivo.
Un aspetto particolarmente interessante della decisione riguarda proprio la durata dell'utilizzo.
Gli attori avevano utilizzato determinati stalli per un lungo periodo e ritenevano che tale situazione fosse ormai consolidata.
Il Tribunale ha però escluso che il semplice protrarsi nel tempo del godimento potesse trasformare una situazione di fatto in un diritto individuale.
Perché ciò accada è necessario un titolo giuridicamente idoneo a fondare l'esclusività del godimento.
L'utilizzo costante dello stesso parcheggio può quindi costituire un elemento da valutare per ricostruire la volontà delle parti, ma non è sufficiente, in assenza di ulteriori elementi, a creare automaticamente un diritto perpetuo sul bene comune. Accertato che la precedente assegnazione aveva natura organizzativa e non negoziale, il Tribunale ha ritenuto legittima la successiva decisione di introdurre la rotazione annuale dei parcheggi.
È questo il principio che emerge dalla sentenza del Tribunale di Pesaro del 26 agosto 2026, n. 536, intervenuto su una controversia relativa all'utilizzo dei posti auto situati nel cortile comune di un condominio.
La controversia nasceva dall'impugnazione di alcune deliberazioni assembleari da parte della proprietaria di due unità immobiliari e dell'usufruttuario di una di esse.
Gli attori contestavano, in particolare, la deliberazione con cui il condominio aveva previsto una nuova disciplina per l'utilizzo dei posti auto comuni, introducendo un sistema di rotazione annuale.
Secondo la loro prospettazione, alcuni posti auto erano stati loro assegnati in precedenza e tale situazione si era protratta per un periodo significativo. L'originaria assegnazione sarebbe stata, inoltre, recepita da una precedente deliberazione condominiale.
Da qui la contestazione: secondo gli attori, quella situazione aveva ormai determinato una posizione individuale consolidata e non poteva essere modificata attraverso una semplice deliberazione approvata a maggioranza.
Il condominio, al contrario, sosteneva che la precedente assegnazione non avesse creato alcun diritto esclusivo e permanente sui singoli stalli.
Si sarebbe trattato, piuttosto, di una semplice modalità di organizzazione dell'utilizzo del cortile comune, che l'assemblea avrebbe potuto successivamente modificare nell'interesse della collettività.
Ed è stata proprio questa la questione centrale affrontata dal Tribunale.
Il punto di partenza è rappresentato dalla natura comune dell'area destinata a parcheggio.
L'assemblea può infatti disciplinare le modalità attraverso le quali i condòmini utilizzano un bene comune, purché la regolamentazione garantisca il rispetto dei diritti di tutti e non determini un'alterazione della destinazione del bene. In quest'ambito rientra anche la possibilità di stabilire turnazioni, criteri di assegnazione e sistemi di rotazione dei posti auto, quando ciò sia necessario per consentire un'utilizzazione equilibrata dell'area comune.
Diversa è, invece, l'ipotesi in cui l'assemblea pretenda di attribuire a un singolo condomino un diritto esclusivo, permanente e sostanzialmente irreversibile su una specifica porzione del bene comune.
In questo caso non si è più di fronte a una semplice regolamentazione dell'uso della cosa comune, ma alla costituzione di una posizione giuridica individuale che richiede un titolo idoneo e, secondo i principi richiamati dalla giurisprudenza, il consenso unanime dei condomini.
Ebbene, nel caso esaminato dal Tribunale di Pesaro, la precedente deliberazione non è stata ritenuta sufficiente per dimostrare la nascita di un diritto esclusivo e permanente sui posti auto.
Un elemento decisivo è stato rappresentato dal fatto che la precedente deliberazione non era stata approvata all'unanimità, ma con una maggioranza qualificata.
Secondo il Tribunale, inoltre, non risultava l'esistenza di un titolo negoziale, quale un regolamento contrattuale o un diverso accordo sottoscritto da tutti i condomini, idoneo a trasformare l'assegnazione in un diritto individuale opponibile alla collettività condominiale.
In altre parole, l'utilizzo continuativo dello stesso posto auto non era sufficiente, da solo, a dimostrare l'esistenza di un diritto esclusivo.
Un aspetto particolarmente interessante della decisione riguarda proprio la durata dell'utilizzo.
Gli attori avevano utilizzato determinati stalli per un lungo periodo e ritenevano che tale situazione fosse ormai consolidata.
Il Tribunale ha però escluso che il semplice protrarsi nel tempo del godimento potesse trasformare una situazione di fatto in un diritto individuale.
Perché ciò accada è necessario un titolo giuridicamente idoneo a fondare l'esclusività del godimento.
L'utilizzo costante dello stesso parcheggio può quindi costituire un elemento da valutare per ricostruire la volontà delle parti, ma non è sufficiente, in assenza di ulteriori elementi, a creare automaticamente un diritto perpetuo sul bene comune. Accertato che la precedente assegnazione aveva natura organizzativa e non negoziale, il Tribunale ha ritenuto legittima la successiva decisione di introdurre la rotazione annuale dei parcheggi.
La nuova deliberazione non attribuiva, infatti, un diritto precedentemente esistente, né lo sottraeva ai singoli condomini.
Si limitava a modificare il modo in cui tutti i condòmini potevano utilizzare il cortile comune.
La rotazione rappresentava quindi una diversa modalità di godimento della cosa comune, finalizzata a distribuire nel tempo l'utilizzo degli stalli.
Per questa ragione, la relativa deliberazione poteva essere adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., senza necessità dell'unanimità.