Tra gli obblighi stabiliti dalla legge nei confronti dell'amministratore di condominio troviamo anche quello di redigere annualmente il rendiconto o bilancio consuntivo. Tale documento contiene tutte le entrate e le uscite del condominio stesso, relative all'anno anteriore. In particolare il bilancio consuntivo deve essere presentato all'assemblea condominiale, che ha il compito di valutarlo e approvarlo.
Se è vero - quindi - che l'amministratore ha l'obbligo di fornire ai condòmini una visione chiara e dettagliata della gestione economica dell'edificio, in modo che tutti possano essere informati sull'uso dei fondi comuni, è altrettanto vero che il semplice ritardo nella presentazione del documento - nei modi e nei termini di legge - rappresenta motivo sufficiente per revocare il mandato al professionista.
Ogni dubbio in merito è superato dalla giurisprudenza in materia che, più di una volta, si è pronunciata sulla questione della revoca giudiziale del professionista, a causa di inadempienze. E non dimentichiamo che il Codice Civile è assai preciso in proposito: l'art. 1130, comma 10 ("Attribuzioni dell'amministratore") stabilisce, infatti, che il professionista deve "redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni". Tale termine decorre dalla chiusura dell'esercizio annuale del condominio, che di solito coincide con l'anno solare.
In un recente caso concreto, affrontato e deciso dalla Corte d'Appello di Napoli con l'ordinanza n. 1176 del 2024, la disputa giudiziaria verteva sul non lieve ritardo nella convocazione dell'assemblea e sulla violazione del criterio dell'annualità della gestione. In particolare il professionista aveva sottoposto l'esame dell'approvazione di più rendiconti - riferiti a distinti esercizi per annualità - nella sola adunanza del 26 agosto 2023. Insomma, elementi sufficienti ad integrare un'ipotesi di irregolarità, tale da giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore.
In particolare, i giudici hanno ribadito che la grave irregolarità del professionista - ai sensi dell'art. 1129 del c.c., comma 12, n. 1 - si palesa non soltanto dalla mancata convocazione dell'assemblea nei termini di legge, ma anche dall'aver sottoposto all'esame dell'assemblea il rendiconto condominiale ben dopo i termini fissati dal Codice Civile e in violazione del c.d. criterio dell'annualità di cui al citato art. 1130, n. 10 del Codice Civile.
L'intento del legislatore è - invece - quello di rimarcare l'importanza della rendicontazione con cadenza annuale ed entro precisi limiti temporali, al fine di:
Se è vero - quindi - che l'amministratore ha l'obbligo di fornire ai condòmini una visione chiara e dettagliata della gestione economica dell'edificio, in modo che tutti possano essere informati sull'uso dei fondi comuni, è altrettanto vero che il semplice ritardo nella presentazione del documento - nei modi e nei termini di legge - rappresenta motivo sufficiente per revocare il mandato al professionista.
Ogni dubbio in merito è superato dalla giurisprudenza in materia che, più di una volta, si è pronunciata sulla questione della revoca giudiziale del professionista, a causa di inadempienze. E non dimentichiamo che il Codice Civile è assai preciso in proposito: l'art. 1130, comma 10 ("Attribuzioni dell'amministratore") stabilisce, infatti, che il professionista deve "redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni". Tale termine decorre dalla chiusura dell'esercizio annuale del condominio, che di solito coincide con l'anno solare.
In un recente caso concreto, affrontato e deciso dalla Corte d'Appello di Napoli con l'ordinanza n. 1176 del 2024, la disputa giudiziaria verteva sul non lieve ritardo nella convocazione dell'assemblea e sulla violazione del criterio dell'annualità della gestione. In particolare il professionista aveva sottoposto l'esame dell'approvazione di più rendiconti - riferiti a distinti esercizi per annualità - nella sola adunanza del 26 agosto 2023. Insomma, elementi sufficienti ad integrare un'ipotesi di irregolarità, tale da giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore.
In particolare, i giudici hanno ribadito che la grave irregolarità del professionista - ai sensi dell'art. 1129 del c.c., comma 12, n. 1 - si palesa non soltanto dalla mancata convocazione dell'assemblea nei termini di legge, ma anche dall'aver sottoposto all'esame dell'assemblea il rendiconto condominiale ben dopo i termini fissati dal Codice Civile e in violazione del c.d. criterio dell'annualità di cui al citato art. 1130, n. 10 del Codice Civile.
L'intento del legislatore è - invece - quello di rimarcare l'importanza della rendicontazione con cadenza annuale ed entro precisi limiti temporali, al fine di:
- garantire a ogni condomino il diritto di capire se l'amministratore stia agendo per il bene del condominio, con una puntuale e ciclica verifica assembleare sui risultati della gestione;
- poter chiedere al professionista, in modo tempestivo, spiegazioni e chiarimenti e presentare obiezioni e osservazioni.
Ecco perché, laddove un amministratore condominiale ritardi sensibilmente la convocazione dell'adunanza e la presentazione del consuntivo, si potrà agevolmente dedurre che le appena citate facoltà sarebbero indebolite, se non addirittura compresse del tutto.
Ne consegue che la puntualità nella presentazione del consuntivo costituisce un obbligo essenziale e inderogabile dell'amministratore, mirato ad assicurare trasparenza e corretta gestione delle finanze dell'edificio. Se, ad esempio, come nel caso analizzato dalla Corte di Appello di Napoli, la verifica dell'operato si svolge in un un'unica adunanza - in riferimento a rendiconti consuntivi per distinte annualità di gestione - e per giunta convocata in ritardo di mesi, va da sé che la difficoltà di analizzare con consapevole attenzione documenti e dati afferenti un arco temporale ultrannuale è spia di una violazione dei doveri professionali, sulla scorta del combinato disposto degli artt. 1129, comma 12, n. 1) e 1130, n. 10 c.c.
Concludendo, ecco perché è ben possibile revocare il mandato all'amministratore, senza bisogno di dimostrare un effettivo pregiudizio per il condominio stesso derivante dalla scarsa solerzia e diligenza del professionista.
Ne consegue che la puntualità nella presentazione del consuntivo costituisce un obbligo essenziale e inderogabile dell'amministratore, mirato ad assicurare trasparenza e corretta gestione delle finanze dell'edificio. Se, ad esempio, come nel caso analizzato dalla Corte di Appello di Napoli, la verifica dell'operato si svolge in un un'unica adunanza - in riferimento a rendiconti consuntivi per distinte annualità di gestione - e per giunta convocata in ritardo di mesi, va da sé che la difficoltà di analizzare con consapevole attenzione documenti e dati afferenti un arco temporale ultrannuale è spia di una violazione dei doveri professionali, sulla scorta del combinato disposto degli artt. 1129, comma 12, n. 1) e 1130, n. 10 c.c.
Concludendo, ecco perché è ben possibile revocare il mandato all'amministratore, senza bisogno di dimostrare un effettivo pregiudizio per il condominio stesso derivante dalla scarsa solerzia e diligenza del professionista.