Vivere in condominio porta sia vantaggi che svantaggi. Tra questi ultimi, tra i più fastidiosi e carichi di conseguenze negative, spiccano le infiltrazioni d’acqua. Infatti, quando vengono danneggiati soffitti e pareti, non solo viene compromessa l’integrità dell’immobile, ma risulta anche difficile individuare il responsabile. Sul punto, è intervenuta di recente la Corte di Cassazione con la sentenza n. 11585 del 2026, che ha affrontato il tema delle infiltrazioni provenienti da una terrazza a livello. Nel caso di specie, gli Ermellini hanno disposto che, in presenza di più soggetti potenzialmente responsabili, trova applicazione il principio di solidarietà ai sensi dell’art. 2055 del c.c., con la conseguenza che il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a ciascuno di essi.
La vicenda da cui trae origine la pronuncia della Cassazione è tipica di un contesto condominiale: un’unità immobiliare sottostante una terrazza a livello subisce gravi danni da infiltrazioni d’acqua. Il proprietario dell’immobile danneggiato agisce in giudizio per ottenere il risarcimento, chiamando in causa non solo il condominio, in qualità di custode delle parti comuni, ma anche il proprietario - locatore della terrazza e il conduttore che ne aveva la disponibilità materiale. La questione riguardava l’individuazione dei soggetti responsabili e, soprattutto, l’ambito della loro responsabilità.
Nella sentenza 11585/2026, la Cassazione parte innanzitutto dalla natura della terrazza a livello, la quale, pur essendo spesso attribuita in uso esclusivo a un singolo condomino, svolge una funzione di copertura dell’edificio, incidendo quindi sull’interesse collettivo. Proprio la sua duplice natura, privata e comune, genera incertezza sulla disciplina applicabile. Nel caso di specie, il danneggiato lamentava infiltrazioni persistenti, imputabili a una scarsa manutenzione e a un’insufficiente impermeabilizzazione della terrazza.
Il condominio, invece, sosteneva di non dover rispondere per l’intero danno, in base alla ripartizione prevista dall’art. 1126 del c.c.. Dal canto suo, il locatore imputava ogni responsabilità al conduttore, quale utilizzatore del bene, mentre quest’ultimo contestava ogni addebito, ritenendo che gli interventi strutturali non rientrassero nei suoi obblighi.
La Cassazione distingue nettamente tra rapporti interni tra i coobbligati e rapporti esterni con il danneggiato. L’art. 1126 c.c., secondo la Corte, disciplina esclusivamente la ripartizione delle spese tra condominio e titolare dell’uso esclusivo della terrazza, ma non può essere utilizzato per limitare il diritto del terzo danneggiato a ottenere il pieno risarcimento del danno subito. L’art. 2055 c.c., invece, introduce un principio di solidarietà tra tutti i soggetti la cui condotta, attiva od omissiva, abbia contribuito a causare il danno. Ne deriva che il danneggiato può rivolgersi indifferentemente al condominio, al locatore o al conduttore, chiedendo a ciascuno l’intero risarcimento, senza alcun vincolo derivante dalle quote di ripartizione interne.
La decisione della Corte si fonda sull’impostazione per cui, quando più soggetti concorrono a cagionare un danno, la tutela del creditore deve essere piena ed effettiva, non limitata da criteri di riparto che riguardano esclusivamente i rapporti tra i responsabili. Pertanto, il condominio risponde quale custode delle parti comuni e della funzione di copertura dell’edificio; il locatore può rispondere per omessa manutenzione straordinaria o per difetti strutturali dell’immobile e, infine, il conduttore può concorrere nella responsabilità qualora l’uso del bene o la mancata segnalazione di anomalie abbiano contribuito al verificarsi o all’aggravarsi del danno.
La vicenda da cui trae origine la pronuncia della Cassazione è tipica di un contesto condominiale: un’unità immobiliare sottostante una terrazza a livello subisce gravi danni da infiltrazioni d’acqua. Il proprietario dell’immobile danneggiato agisce in giudizio per ottenere il risarcimento, chiamando in causa non solo il condominio, in qualità di custode delle parti comuni, ma anche il proprietario - locatore della terrazza e il conduttore che ne aveva la disponibilità materiale. La questione riguardava l’individuazione dei soggetti responsabili e, soprattutto, l’ambito della loro responsabilità.
Nella sentenza 11585/2026, la Cassazione parte innanzitutto dalla natura della terrazza a livello, la quale, pur essendo spesso attribuita in uso esclusivo a un singolo condomino, svolge una funzione di copertura dell’edificio, incidendo quindi sull’interesse collettivo. Proprio la sua duplice natura, privata e comune, genera incertezza sulla disciplina applicabile. Nel caso di specie, il danneggiato lamentava infiltrazioni persistenti, imputabili a una scarsa manutenzione e a un’insufficiente impermeabilizzazione della terrazza.
Il condominio, invece, sosteneva di non dover rispondere per l’intero danno, in base alla ripartizione prevista dall’art. 1126 del c.c.. Dal canto suo, il locatore imputava ogni responsabilità al conduttore, quale utilizzatore del bene, mentre quest’ultimo contestava ogni addebito, ritenendo che gli interventi strutturali non rientrassero nei suoi obblighi.
La Cassazione distingue nettamente tra rapporti interni tra i coobbligati e rapporti esterni con il danneggiato. L’art. 1126 c.c., secondo la Corte, disciplina esclusivamente la ripartizione delle spese tra condominio e titolare dell’uso esclusivo della terrazza, ma non può essere utilizzato per limitare il diritto del terzo danneggiato a ottenere il pieno risarcimento del danno subito. L’art. 2055 c.c., invece, introduce un principio di solidarietà tra tutti i soggetti la cui condotta, attiva od omissiva, abbia contribuito a causare il danno. Ne deriva che il danneggiato può rivolgersi indifferentemente al condominio, al locatore o al conduttore, chiedendo a ciascuno l’intero risarcimento, senza alcun vincolo derivante dalle quote di ripartizione interne.
La decisione della Corte si fonda sull’impostazione per cui, quando più soggetti concorrono a cagionare un danno, la tutela del creditore deve essere piena ed effettiva, non limitata da criteri di riparto che riguardano esclusivamente i rapporti tra i responsabili. Pertanto, il condominio risponde quale custode delle parti comuni e della funzione di copertura dell’edificio; il locatore può rispondere per omessa manutenzione straordinaria o per difetti strutturali dell’immobile e, infine, il conduttore può concorrere nella responsabilità qualora l’uso del bene o la mancata segnalazione di anomalie abbiano contribuito al verificarsi o all’aggravarsi del danno.
