Secondo quanto stabilito da una recente sentenza della Corte di Cassazione, l’acquisto di una casa a un prezzo inferiore rispetto al mutuo ottenuto può portare a gravi conseguenze, nonché a controlli e contestazioni da parte del Fisco.
Secondo quanto riportato sul portale online dell’Agenzia delle Entrate FiscoOggi, nel caso in cui l’importo del mutuo concesso sia superiore al prezzo pagato per l’acquisto di un immobile, il Fisco potrebbe intervenire, rettificando i corrispettivi dichiarati. Questa possibilità è stata confermata dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 18866 del 10 luglio 2024.
La sentenza in esame è il risultato di un ricorso presentato da una socia accomandante di una società immobiliare.
In particolare, la ricorrente contestava, dinanzi alla Commissione tributaria provinciale, un avviso di accertamento emesso a seguito di un controllo fiscale nei confronti della società immobiliare. Il Fisco evidenziava una discrepanza tra le dichiarazioni del rappresentante legale della società e le commissioni percepite dall’agente immobiliare, oltre a una differenza significativa tra il prezzo dichiarato di vendita e l’importo del mutuo concesso, di gran lunga superiore rispetto al primo.
Il ricorso, respinto in primo grado, veniva accolto dalla Commissione tributaria regionale, ma l’Agenzia delle Entrate presentava ricorso in Cassazione. La Suprema Corte, pronunciandosi sul caso in esame, ha chiarito che l’erogazione, agli acquirenti di mutui, di un importo superiore al prezzo indicato nell'atto pubblico di compravendita è sufficiente a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati, in misura corrispondente a tale prezzo.
La Cassazione ha stabilito che, nell’ambito dell’accertamento fiscale sul reddito di impresa, l’accertamento di un reddito superiore derivante dalla vendita di immobili può essere basato anche sulla mera incongruenza tra l’importo della vendita e quello del mutuo erogato. Infatti, secondo la Suprema Corte, tale circostanza non costituisce una violazione delle regole sull’onere della prova.
Inoltre, la Corte ha affermato che la presunzione semplice, secondo cui il prezzo pagato per un immobile non può essere inferiore al mutuo erogato dalla banca, è in linea con le normative in materia di limite massimo di finanziabilità, stabilito dal Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (Cicr). Secondo tali disposizioni, i finanziamenti di credito fondiario non possono essere superiori all’80% del valore dell’immobile. Tale limite può essere derogato, raggiungendo quindi anche il 100%, solo in presenza di particolari garanzie.
A sostegno di tali regole, vi è anche la normativa della Banca d’Italia sulle concessioni di mutui da parte degli istituti di credito.
Nel caso specifico, la Cassazione ha osservato che la sentenza impugnata non aveva chiarito quali spese aggiuntive avessero giustificato l’erogazione di un mutuo superiore rispetto ai limiti massimi previsti. Di conseguenza, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, la Corte ha ritenuto che la Commissione tributaria regionale abbia trattato superficialmente il caso, non applicando correttamente la legge.
Vediamo, inoltre, qual è la cifra media dei mutui richiesti in Italia.
Secondo Crif, nel 2023 le richieste di mutui in Italia sono diminuite del 17,2% rispetto all’anno precedente. Tale dato è il risultato della media tra la riduzione del 24% per i nuovi mutui e la maggiore tenuta delle surroghe, pari al -5,2%.
Molti italiani, infatti, hanno optato per mutui a tasso fisso, considerati più stabili e meno dispendiosi rispetto a quelli a tasso variabile.
Il Barometro 2023 di Crif ha però rilevato che, per il 2023, l'importo medio - richiesto per l’acquisto di un immobile - è stato pari a 144.659 euro, il più elevato degli ultimi dieci anni. A dicembre 2023, l’importo medio ha raggiunto i 152.550 euro, con un incremento del 5% rispetto a dicembre 2021.
Nel 2023, la maggior parte delle richieste di mutuo si è concentrata nella fascia tra 100mila e 150mila euro, seguita da quella tra 150mila e 300mila euro, mentre quasi il 40% delle richieste riguardava importi inferiori a 100mila euro.
Secondo quanto riportato sul portale online dell’Agenzia delle Entrate FiscoOggi, nel caso in cui l’importo del mutuo concesso sia superiore al prezzo pagato per l’acquisto di un immobile, il Fisco potrebbe intervenire, rettificando i corrispettivi dichiarati. Questa possibilità è stata confermata dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 18866 del 10 luglio 2024.
La sentenza in esame è il risultato di un ricorso presentato da una socia accomandante di una società immobiliare.
In particolare, la ricorrente contestava, dinanzi alla Commissione tributaria provinciale, un avviso di accertamento emesso a seguito di un controllo fiscale nei confronti della società immobiliare. Il Fisco evidenziava una discrepanza tra le dichiarazioni del rappresentante legale della società e le commissioni percepite dall’agente immobiliare, oltre a una differenza significativa tra il prezzo dichiarato di vendita e l’importo del mutuo concesso, di gran lunga superiore rispetto al primo.
Il ricorso, respinto in primo grado, veniva accolto dalla Commissione tributaria regionale, ma l’Agenzia delle Entrate presentava ricorso in Cassazione. La Suprema Corte, pronunciandosi sul caso in esame, ha chiarito che l’erogazione, agli acquirenti di mutui, di un importo superiore al prezzo indicato nell'atto pubblico di compravendita è sufficiente a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati, in misura corrispondente a tale prezzo.
La Cassazione ha stabilito che, nell’ambito dell’accertamento fiscale sul reddito di impresa, l’accertamento di un reddito superiore derivante dalla vendita di immobili può essere basato anche sulla mera incongruenza tra l’importo della vendita e quello del mutuo erogato. Infatti, secondo la Suprema Corte, tale circostanza non costituisce una violazione delle regole sull’onere della prova.
Inoltre, la Corte ha affermato che la presunzione semplice, secondo cui il prezzo pagato per un immobile non può essere inferiore al mutuo erogato dalla banca, è in linea con le normative in materia di limite massimo di finanziabilità, stabilito dal Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (Cicr). Secondo tali disposizioni, i finanziamenti di credito fondiario non possono essere superiori all’80% del valore dell’immobile. Tale limite può essere derogato, raggiungendo quindi anche il 100%, solo in presenza di particolari garanzie.
A sostegno di tali regole, vi è anche la normativa della Banca d’Italia sulle concessioni di mutui da parte degli istituti di credito.
Nel caso specifico, la Cassazione ha osservato che la sentenza impugnata non aveva chiarito quali spese aggiuntive avessero giustificato l’erogazione di un mutuo superiore rispetto ai limiti massimi previsti. Di conseguenza, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, la Corte ha ritenuto che la Commissione tributaria regionale abbia trattato superficialmente il caso, non applicando correttamente la legge.
Vediamo, inoltre, qual è la cifra media dei mutui richiesti in Italia.
Secondo Crif, nel 2023 le richieste di mutui in Italia sono diminuite del 17,2% rispetto all’anno precedente. Tale dato è il risultato della media tra la riduzione del 24% per i nuovi mutui e la maggiore tenuta delle surroghe, pari al -5,2%.
Molti italiani, infatti, hanno optato per mutui a tasso fisso, considerati più stabili e meno dispendiosi rispetto a quelli a tasso variabile.
Il Barometro 2023 di Crif ha però rilevato che, per il 2023, l'importo medio - richiesto per l’acquisto di un immobile - è stato pari a 144.659 euro, il più elevato degli ultimi dieci anni. A dicembre 2023, l’importo medio ha raggiunto i 152.550 euro, con un incremento del 5% rispetto a dicembre 2021.
Nel 2023, la maggior parte delle richieste di mutuo si è concentrata nella fascia tra 100mila e 150mila euro, seguita da quella tra 150mila e 300mila euro, mentre quasi il 40% delle richieste riguardava importi inferiori a 100mila euro.
