Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 7826 del 19 aprile 2016, ha affrontato un’interessante questione in materia condominiale.
Nel caso esaminato dal Tribunale, la società locatrice di un immobile aveva agito in giudizio nei confronti della società conduttrice dell’immobile stesso, in quanto la medesima aveva adibito il bene locato a casa vacanze – affittandolo per brevi periodi a turisti - in violazione della norma del regolamento di condominio che vietava di destinare gli immobili locati ad attività di affittacamere.
Evidenziava la società locatrice, inoltre, come tale modalità di utilizzazione dell’immobile locato avesse determinato “la lesione della tranquillità, della sicurezza e del decoro del condominio”, a causa del continuo viavai di persone e degli schiamazzi posti in essere dai turisti alloggiati, anche nelle ore notturne.
Di conseguenza, la società locatrice aveva chiesto al Tribunale di dichiarare l’illegittimità dell’attività posta in essere dalla convenuta, con ordine alla medesima di cessare l’attività di locazione per casa vacanze dell’appartamento in questione.
Il Tribunale, nell’esaminare la questione, evidenziava che l’art. 14 del regolamento condominiale prevedeva, tra l’altro, che “è vietato destinare gli appartamenti ad affittacamere o ad uso che possa turbare la tranquillità dei condomini” e come il medesimo, più in generale, vietasse ai condomini di “destinare le loro unità esclusive ad ogni attività che possa contrastare, fra l’altro, con la tranquillità del fabbricato”.
Ciò premesso, il Tribunale osservava come fosse necessario stabilire quale significato attribuire al termine “affittacamere”, in base ai criteri interpretativi dettati dall’art. 1363 cod. civ. e tenuto conto del fatto che il divieto posto dal regolamento condominiale è da ricondurre “all’esigenza di tutela della tranquillità del fabbricato, che non deve essere violata in conseguenza di un uso delle parti esclusive che comporti un notevole movimento di persone estranee al condominio”.
In proposito, il Giudice rilevava come i Regolamenti regionali del Lazio n. 16/08, n. 18/09 e n. 08/15, definiscono il servizio di “case ed appartamenti per vacanze” quale “attività imprenditoriale o non che ha ad oggetto immobili arredati per l’affitto ai turisti, esclusa la somministrazione di alimenti e di bevande con contratti aventi validità non superiore a tre mesi consecutivi e non inferiore a tre giorni, laddove l’attività, come nel caso in esame, sia esercitata in forma di impresa”.
Nell’ultimo dei regolamenti regionali citati (n. 08/15), in particolare, l’attività di affittacamere “è definita quale attività che involge strutture gestite in forma imprenditoriale dove vengono forniti servizi di alloggio ed eventualmente complementari, strutture composte al massimo da sei camere accessibili dal medesimo ingresso”.
Ebbene, nel caso di specie, il Tribunale riteneva che, “la pari natura ricettiva della casa vacanze e dell’attività di affittacamere”, nonché “l’esigenza, chiaramente sottesa al divieto regolamentare, di tutela della tranquillità della vita condominiale”, consentivano di affermare che anche la destinazione impressa dalla società convenuta all’immobile in questione dovesse essere ricompresa nelle attività vietate dal regolamento di condominio.
Infatti, il limitato periodo di tempo nell’ambito del quale è consentito l’affitto (al massimo tre mesi), induceva a “ritenere configurato un rapido e continuo cambiamento degli affittuari, i quali, essendo del tutto estranei, proprio per tale rapido cambiamento, alle esigenze comuni, possono incidere sulla tranquillità del fabbricato”.
Di conseguenza, secondo il Tribunale, poteva affermarsi che le clausole regolamentari ponevano un divieto che riguardava ogni struttura ricettiva che, per le sue caratteristiche, consentisse “una rapida e continua rotazione della clientela tenuto conto in particolare del fondamentale rilievo che il termine affittacamere, sino alla più recente definizione regolamentare, non può considerarsi tecnico e univocamente definibile, ma comprensivo, come sopra evidenziato, di una pluralità di destinazioni e servizi nell’ambito della ricezione della clientela”.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale accoglieva la domanda formulata dalla società attrice, condannando la società convenuta a cessare/far cessare l’attività di locazione ad uso casa vacanze svolta all’interno dell’appartamento condotto in locazione.
Il Tribunale di Roma ha chiarito che il termine “affittacamere” deve intendersi in senso lato e come comprensivo di qualsiasi attività ricettiva che comporta un rapido e continuo cambiamento degli affittuari.
