Comprare un immobile è sempre un'operazione delicata. L'acquirente deve riflettere sull'opportunità della scelta e sulla proporzionalità dell'esborso rispetto alle caratteristiche e ai pregi dell'abitazione. In ogni caso, è essenziale raccogliere il maggior numero di informazioni sulla casa in vendita, ad esempio sui passaggi di proprietà subiti dall'immobile o sulla presenza di eventuali ipoteche, per evitare brutte sorprese e questioni legali.
Pensiamo ad esempio all'acquisto dell'immobile da un venditore separatosi dal coniuge. Quali rischi ci sono? Ebbene, il proprietario separato è certamente libero di mettere in vendita l'abitazione, ma attenzione, perché il compratore potrebbe avere grattacapi non da poco, in ipotesi di debiti di uno dei due coniugi.
Esiste infatti un artificio, la c.d. simulazione della separazione, che nasconde un concreto pericolo di truffa ai danni del terzo acquirente. È il caso della coppia che si divide non per divergenze caratteriali, tradimenti o quant'altro, ma per sfuggire ai creditori e nascondere a questi ultimi beni che, altrimenti, sarebbero aggredibili con un pignoramento e successiva vendita forzata. In questi casi la coppia simula l'atto di separazione per ingannare i creditori, ma a restare vittima dell'artificio è anche chi ha interesse all'acquisto della casa.
In particolare, le coppie che ricorrono alla simulazione della separazione mirano a eludere i diritti dei creditori di uno dei coniugi. Il meccanismo è più semplice di quanto si possa credere: pensiamo - ad esempio - al marito che, avendo accumulato una serie di debiti a causa di investimenti sbagliati, finga di separarsi dalla moglie per il mero fine di "dividere" i due patrimoni. Ne conseguirebbe che, con la redazione degli accordi di separazione consensuale, l'uomo – come contributo al mantenimento - potrebbe intestare alla moglie la propria abitazione, di fatto sottraendola ai creditori e alla procedura esecutiva.
Come dicevamo, quali rischi ci sono per il terzo acquirente di un appartamento collegato a una separazione simulata? In particolare, cosa succederebbe al compratore se un terzo creditore dovesse rivolgersi al tribunale, per far dichiarare la simulazione della separazione? Chi acquista dovrebbe riconsegnare l'immobile? Ebbene, la legge indica che prevale - ed è specificamente tutelato - il diritto di chi ha per primo trascritto l'atto, nei termini seguenti:
Pensiamo ad esempio all'acquisto dell'immobile da un venditore separatosi dal coniuge. Quali rischi ci sono? Ebbene, il proprietario separato è certamente libero di mettere in vendita l'abitazione, ma attenzione, perché il compratore potrebbe avere grattacapi non da poco, in ipotesi di debiti di uno dei due coniugi.
Esiste infatti un artificio, la c.d. simulazione della separazione, che nasconde un concreto pericolo di truffa ai danni del terzo acquirente. È il caso della coppia che si divide non per divergenze caratteriali, tradimenti o quant'altro, ma per sfuggire ai creditori e nascondere a questi ultimi beni che, altrimenti, sarebbero aggredibili con un pignoramento e successiva vendita forzata. In questi casi la coppia simula l'atto di separazione per ingannare i creditori, ma a restare vittima dell'artificio è anche chi ha interesse all'acquisto della casa.
In particolare, le coppie che ricorrono alla simulazione della separazione mirano a eludere i diritti dei creditori di uno dei coniugi. Il meccanismo è più semplice di quanto si possa credere: pensiamo - ad esempio - al marito che, avendo accumulato una serie di debiti a causa di investimenti sbagliati, finga di separarsi dalla moglie per il mero fine di "dividere" i due patrimoni. Ne conseguirebbe che, con la redazione degli accordi di separazione consensuale, l'uomo – come contributo al mantenimento - potrebbe intestare alla moglie la propria abitazione, di fatto sottraendola ai creditori e alla procedura esecutiva.
Come dicevamo, quali rischi ci sono per il terzo acquirente di un appartamento collegato a una separazione simulata? In particolare, cosa succederebbe al compratore se un terzo creditore dovesse rivolgersi al tribunale, per far dichiarare la simulazione della separazione? Chi acquista dovrebbe riconsegnare l'immobile? Ebbene, la legge indica che prevale - ed è specificamente tutelato - il diritto di chi ha per primo trascritto l'atto, nei termini seguenti:
- se l'acquisto è stato trascritto nei pubblici registri anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale di accertamento della simulazione, il terzo compratore potrà considerarsi in buona fede e il suo diritto prevarrà sugli altri. In sostanza il suo acquisto sarà salvo;
- se, invece, è la domanda giudiziale di accertamento della separazione simulata a essere trascritta per prima nei pubblici registri immobiliari, il compratore non potrà far valere alcun diritto sull'immobile di cui ha pagato il relativo prezzo e potrà esclusivamente ottenere la restituzione della cifra versata al venditore.
La trascrizione dell'atto nei pubblici registri, oltre a contribuire a garantire la certezza dei rapporti giuridici e a rendere l'atto opponibile ai terzi, stabilisce infatti un ordine di priorità temporale tra gli atti che riguardano lo stesso immobile.
Concludendo, quando si intende acquistare un appartamento il consiglio è quello di porre la massima attenzione possibile, chiedendo in particolare al notaio una visura che comprovi l'assenza di pesi e ipoteche gravanti su di esso. Ma, per evitare brutte sorprese, è raccomandabile altresì effettuare quanto prima la trascrizione del rogito nei pubblici registri immobiliari. Anche di questa operazione si occuperà il notaio.
Ribadiamo infine che, se - prima di tale trascrizione - è compiuta quella relativa alla domanda giudiziale di cui sopra, la conseguenza sarà la perdita dell'appartamento (pur con la possibilità di richiedere giudizialmente la restituzione della somma pagata per comprarlo).
Concludendo, quando si intende acquistare un appartamento il consiglio è quello di porre la massima attenzione possibile, chiedendo in particolare al notaio una visura che comprovi l'assenza di pesi e ipoteche gravanti su di esso. Ma, per evitare brutte sorprese, è raccomandabile altresì effettuare quanto prima la trascrizione del rogito nei pubblici registri immobiliari. Anche di questa operazione si occuperà il notaio.
Ribadiamo infine che, se - prima di tale trascrizione - è compiuta quella relativa alla domanda giudiziale di cui sopra, la conseguenza sarà la perdita dell'appartamento (pur con la possibilità di richiedere giudizialmente la restituzione della somma pagata per comprarlo).