Quando spettano le agevolazioni prima casa?

Cosa sono, di che entità sono, come operano e a quali condizioni le cosiddette "agevolazioni prima casa".

Il vantaggio principale dell’acquisto di un immobile con le agevolazioni prima casa attiene alla riduzione delle imposte connesse all’acquisto:

• imposta di registro,
• IVA,
• imposte ipotecarie e catastali.

In generale, le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro

se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva

• Iva ridotta al 4%
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.
Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’immobile e l’acquirente possiedono precisi requisiti.

Riguardo all’immobile, per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Sono, quindi, escluse, le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Altra fondamentale condizione è che l’immobile che si vuole acquistare con i benefici “prima casa”, deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o, se residente in altro comune, nel comune in cui trasferisce la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza dall’agevolazione, nello stesso atto di acquisto e il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al comune la dichiarazione di trasferimento.
Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse, ravvedibile ai sensi dell’art. 13 del D. Lgs. n. 472/1997.

Questo può accadere se l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.

Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene.

Occorre, inoltre, spostare la residenza nel comune in cui si trova il nuovo immobile entro 18 mesi dall’acquisto ed, entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile, deve essere venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”, se già non venduto nell’anno precedente al riacquisto.