La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto è ciò che si definisce regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia) dell’immobile; ciò significa che, per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) sia dotato o meno della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.
Tutte le volte in cui il manufatto sia stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune, non sarà possibile rilasciare la conformità urbanistica, la quale potrebbe essere necessaria per una compravendita, in caso di interventi edili (come per una ristrutturazione), o per richiedere un mutuo.
Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità, potendosi al riguardo distinguere tra:
- edificio abusivo: si ha quando non esiste alcun titolo abilitativo (l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo); in questo caso solo un nuovo condono edilizio o un permesso di costruire in sanatoria possono sanare la situazione.
- piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in sanatoria. Ne sono un esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
- modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanarle con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria (esempio: chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d'uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari).
Si tenga presente che ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune, avendo il catasto rilevanza solo ai fini fiscali.