Quando la prima casa può essere pignorata?
Il tema della pignorabilità della prima casa in Italia è uno degli argomenti più discussi, soprattutto in un contesto economico difficile, in cui molti cittadini potrebbero trovarsi a fronteggiare difficoltà finanziarie. L'articolo 76 del D.P.R. n. 602/1973, modificato dalla L. n. 69 del 2013, stabilisce le condizioni sotto le quali la prima casa non può essere pignorata, ma non offre una protezione assoluta.
Il tema della pignorabilità della prima casa in Italia è uno degli argomenti più discussi, soprattutto in un contesto economico difficile, in cui molti cittadini potrebbero trovarsi a fronteggiare difficoltà finanziarie. L'articolo 76 del D.P.R. n. 602/1973, modificato dalla L. n. 69 del 2013, stabilisce le condizioni sotto le quali la prima casa non può essere pignorata, ma non offre una protezione assoluta.
Il pignoramento - si rammenta - è una procedura legale che consente a un creditore di soddisfare il proprio credito attraverso l'espropriazione dei beni del debitore. In Italia, la prima casa del debitore è protetta contro il pignoramento se il creditore è un ente pubblico come l'Agenzia delle Entrate - Riscossione (AdER), ma la legge stabilisce delle condizioni precise - di seguito declinate - in cui questa protezione si applica.
Eccole:
- Soggetto creditore. La protezione per la prima casa si applica esclusivamente quando il creditore è l'Agenzia delle Entrate - Riscossione, cioè l'ente pubblico incaricato della riscossione dei crediti della pubblica amministrazione. Se il creditore è un soggetto privato, come una banca, una finanziaria o un altro ente privato, la prima casa non è protetta, e può essere pignorata senza alcuna limitazione.
- Unica abitazione. L'immobile deve essere l'unica abitazione di proprietà del debitore. Se il debitore possiede altre proprietà immobiliari, la prima casa non è protetta e può essere pignorata, anche se si tratta della residenza principale. Quindi, la protezione è valida solo se l'immobile è l'unico bene immobile che il debitore possiede.
- Categoria catastale. La protezione si applica solo se l'immobile è accatastato come civile abitazione. Invece, se l'immobile appartiene a categorie catastali superiori, come A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi storici), la protezione non si applica. In altre parole, immobili di lusso, ville o proprietà di pregio storico non beneficiano di questa protezione.
- Residenza del debitore. Il debitore deve essere residente nell’immobile in questione. Questo significa che l'immobile deve costituire la residenza principale del debitore al momento del pignoramento. Se il debitore non vive nell'immobile, anche se si tratta della sua unica casa, la protezione non si applica, e l'immobile può essere pignorato.
- Importo del debito. Il debito deve essere inferiore a 120.000 euro. Se il debito supera questa soglia, la protezione della prima casa non si applica, e l'immobile può essere pignorato, anche se tutte le altre condizioni sono soddisfatte.
- Iscrizione ipotecaria. Per debiti compresi tra 20.000 e 120.000 euro, l'Agenzia delle Entrate può iscrivere un'ipoteca sull'immobile senza procedere al pignoramento vero e proprio. Ciò significa che l'ipoteca funziona come una misura cautelare, ma non comporta l'espropriazione immediata dell'immobile. L’ipoteca è una garanzia per il creditore che, in caso di inadempimento, potrà successivamente procedere al pignoramento.
Quali sono stati, nel tempo, gli indirizzi pronunciati dalla Corte di Cassazione?
La Corte di Cassazione ha emesso diverse sentenze che hanno delimitato il principio dell’impignorabilità della prima casa, interpretando le disposizioni normative e precisando come si applicano.
- Sentenza n. 19270/2014: la Corte ha stabilito che il divieto di pignoramento si applica anche ai procedimenti già in corso al momento dell'entrata in vigore della Legge n. 69/2013. La norma è stata considerata di natura processuale, quindi applicabile retroattivamente. Il principio è stato ribadito nella più recente ordinanza n. 32759 del 16/12/2024.
- Sentenza n. 30342/2021: questa sentenza ha trattato i limiti alla pignorabilità della prima casa in relazione a misure cautelari come il sequestro preventivo. La Corte ha precisato che, sebbene esistano limiti all’espropriazione forzata, la protezione non si applica alle misure cautelari in caso di reati tributari.
- Sentenza n. 9479/2023: la Corte ha evidenziato che, in caso di clausole vessatorie nei contratti bancari, il debitore può opporsi a un decreto ingiuntivo anche dopo un lungo periodo dalla sua emissione.
Ciò significa che, in alcuni casi, i debitori possono contestare la legittimità del credito e sospendere il pignoramento della loro abitazione.