Fattori come mutate esigenze abitative o cambiamenti di sedi di lavoro portano alla scelta di vendere il proprio immobile, spesso con ancora in corso il mutuo contratto per il relativo acquisto. La durata dei mutui per l’acquisto di una casa, com’è noto, è sempre piuttosto lunga, talvolta anche di venti o addirittura trenta anni, ed è quindi normale che, in tale arco di tempo, si prospettino cambiamenti di vita importanti, cui si correla la necessità di vendere.
Il nodo della questione sta nel fatto che la concessione del mutuo - finalizzato alla compravendita immobiliare - è, nella norma, quasi sempre accompagnata dall’iscrizione di ipoteca sul bene acquistato. Ciò al fine di garantire la banca mutuante. Ebbene, è proprio l’accensione di questa ipoteca a vulnerare l’immobile, costituendo un fattore pregiudizievole per la successiva vendita.
Il nodo della questione sta nel fatto che la concessione del mutuo - finalizzato alla compravendita immobiliare - è, nella norma, quasi sempre accompagnata dall’iscrizione di ipoteca sul bene acquistato. Ciò al fine di garantire la banca mutuante. Ebbene, è proprio l’accensione di questa ipoteca a vulnerare l’immobile, costituendo un fattore pregiudizievole per la successiva vendita.
Allora quali soluzioni si offrono al problema sollevato?
La soluzione più semplice resta, ovviamente, quella di estinguere anticipatamente il mutuo. Ciò nel caso in cui si abbia una somma sufficiente a estinguere prima del rogito sul nuovo immobile. In questa augurata ipotesi si può pagare in un’unica soluzione il capitale residuo alla banca, che confermerà la cancellazione dell’ipoteca.
Il venditore potrebbe anche utilizzare parte del prezzo della vendita per avere la somma necessaria a estinguere il mutuo. In questo caso l’estinzione avverrà contestualmente all’atto di vendita. In tale circostanza occorre tuttavia accordarsi con la banca che aveva concesso il mutuo, la quale dovrà rilasciare la quietanza della somma incassata e dare assenso alla cancellazione dell’ipoteca. La cancellazione dell’ipoteca potrà essere fatta nella forma semplificata disciplinata dall’art. 40 bis del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (Testo Unico Bancario), senza alcun costo per il venditore, oppure nella forma ordinaria della cancellazione notarile.
Quali altre soluzioni sono possibili?
Una seconda strada da intraprendere è quella dell’accollo del mutuo. L’accollo si sostanzia in una modifica soggettiva, con la quale il debitore conviene con un terzo che questo assuma il debito. L’accollo del mutuo in essere sarà operato da parte dell’acquirente interessato, il quale pagherà dunque una parte del prezzo, subentrando nella posizione debitoria del venditore verso la banca.
Occorre però fare in modo che la banca aderisca all’accollo, perché altrimenti il venditore rimarrebbe comunque obbligato al pagamento nel caso di inadempienza dell’acquirente.
Ancora, una soluzione possibile è quella di procedere alla pratica che gli istituti di credito definiscono “sostituzione di garanzia”. Questa pratica, possibile solamente presso alcuni di essi, prevede di sostituire un’ipoteca con un’altra: più chiaramente, si lascia in essere il precedente mutuo, ma offrendo una nuova garanzia. In pratica è possibile costituire una nuova ipoteca su un differente immobile, in modo da poter liberare l’immobile che deve essere venduto. Anche questa operazione richiede necessariamente l’intervento della banca.
Invero, perché questa soluzione sia percorribile, è necessario non solo che l’istituto bancario preveda la possibilità di effettuare questo tipo di operazione, ma anche che il soggetto venditore dell’immobile intenda acquistare un altro immobile. Tale immobile, inoltre, deve essere tale da garantire idonea garanzia per l’istituto.
Il venditore potrebbe anche utilizzare parte del prezzo della vendita per avere la somma necessaria a estinguere il mutuo. In questo caso l’estinzione avverrà contestualmente all’atto di vendita. In tale circostanza occorre tuttavia accordarsi con la banca che aveva concesso il mutuo, la quale dovrà rilasciare la quietanza della somma incassata e dare assenso alla cancellazione dell’ipoteca. La cancellazione dell’ipoteca potrà essere fatta nella forma semplificata disciplinata dall’art. 40 bis del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (Testo Unico Bancario), senza alcun costo per il venditore, oppure nella forma ordinaria della cancellazione notarile.
Quali altre soluzioni sono possibili?
Una seconda strada da intraprendere è quella dell’accollo del mutuo. L’accollo si sostanzia in una modifica soggettiva, con la quale il debitore conviene con un terzo che questo assuma il debito. L’accollo del mutuo in essere sarà operato da parte dell’acquirente interessato, il quale pagherà dunque una parte del prezzo, subentrando nella posizione debitoria del venditore verso la banca.
Occorre però fare in modo che la banca aderisca all’accollo, perché altrimenti il venditore rimarrebbe comunque obbligato al pagamento nel caso di inadempienza dell’acquirente.
Ancora, una soluzione possibile è quella di procedere alla pratica che gli istituti di credito definiscono “sostituzione di garanzia”. Questa pratica, possibile solamente presso alcuni di essi, prevede di sostituire un’ipoteca con un’altra: più chiaramente, si lascia in essere il precedente mutuo, ma offrendo una nuova garanzia. In pratica è possibile costituire una nuova ipoteca su un differente immobile, in modo da poter liberare l’immobile che deve essere venduto. Anche questa operazione richiede necessariamente l’intervento della banca.
Invero, perché questa soluzione sia percorribile, è necessario non solo che l’istituto bancario preveda la possibilità di effettuare questo tipo di operazione, ma anche che il soggetto venditore dell’immobile intenda acquistare un altro immobile. Tale immobile, inoltre, deve essere tale da garantire idonea garanzia per l’istituto.
