La Corte d’appello di Palermo, con la sentenza n. 1138 del 14 giugno 2017, ha affrontato l’interessante questione delle conseguenze che scaturiscono dal mancato adempimento degli obblighi assunti con la stipula di un contratto preliminare di compravendita.
Nel caso sottoposto all’esame della Cassazione, una coppia aveva stipulato con un soggetto un contratto preliminare di compravendita di un immobile.
Successivamente, tuttavia, la coppia aveva agito in giudizio nei confronti del promittente venditore, in quanto questi si sarebbe reso inadempiente all’obbligo – assunto con il preliminare – “di chiedere e ottenere il certificato di agibilità dell'immobile promesso in vendita”.
Precisava la coppia, in proposito, che, in sede di preliminare, era stato previsto che il promittente venditore avrebbe dovuto procurarsi il certificato entro la data fissata per la stipula del contratto definitivo e che, in mancanza di tale adempimento, era stato comunicato il recesso dal contratto ed era stato chiesto il pagamento del doppio della caparra versata, ai sensi dell’art. 1385 c.c.
Poiché il promittente venditore aveva contestato la pretesa della coppia, la stessa aveva deciso di agire dinanzi al Tribunale, il quale accoglieva la domanda proposta.
Ritenendo la decisione ingiusta, il promittente venditore aveva impugnato la sentenza dinanzi la Corte d’appello.
Secondo l’appellante, in particolare, il Tribunale aveva erroneamente ritenuto che il preliminare fosse stato inadempiuto, “in quanto i promissari acquirenti non lo avevano neanche convocato davanti il Notaio scelto per la stipula del definitivo entro la data fissata”.
Evidenziava l’appellante, inoltre, che il termine fissato per la stipula del definitivo non poteva considerarsi perentorio, anche in considerazione del fatto che esisteva un documento sostitutivo del certificato di agibilità, che avrebbe consentito di stipulare l’atto pubblico.
Aggiungeva l’appellante, infine, che, stando a quanto pattuito in sede di preliminare, “l’unica conseguenza della mancata consegna del certificato citato avrebbe dovuto essere, oltre la risoluzione del preliminare, la restituzione al promissario acquirente di tutti gli acconti incassati senza ulteriori gravami”.
La Corte d’appello riteneva, in effetti, di dover aderire alle argomentazioni svolte dall’appellante, accogliendo la relativa impugnazione, in quanto fondata.
Osservava, in primo luogo, che, nel caso di specie, il termine per la stipula del contratto definitivo, previsto nel preliminare, doveva considerarsi “essenziale”, in quanto le parti avevano espressamente previsto al risoluzione del contratto in ipotesi di mancata consegna del certificato di agibilità nel termine pattuito.
Nonostante tale considerazione, tuttavia, secondo la Corte d’appello, la sentenza resa dal Tribunale di primo grado non poteva considerarsi corretta, in quanto le parti, in sede di preliminare, avevano espressamente previsto che la mancata consegna nei termini del certificato di agibilità avrebbe determinato “esclusivamente lo scioglimento del contratto e la restituzione al promissario acquirente di tutti gli acconti incassati senza ulteriori gravami”.
Secondo la Corte d’appello, dunque, a seguito della mancata consegna del certificato, i promissari acquirenti non avrebbero potuto esercitare il diritto di recesso pretendendo il doppio della caparra versata al momento della stipula del preliminare.
Evidenziava la Corte, peraltro, che i promissari acquirenti non avevano nemmeno dimostrato “di avere convocato davanti il notaio designato il promittente venditore per la stipula dell'atto pubblico, unica sede nella quale, in mancanza di diversi indizi, avrebbe dovuto essere accertata la definitiva impossibilità di concludere il definitivo”.
Alla luce di tali considerazioni, la Corte d’appello accoglieva l’impugnazione proposta dal promissario acquirente dell’immobile, rigettando la domanda di recesso dal contratto preliminare e di restituzione del doppio della caparra versata, formulata dai promissari acquirenti ai sensi dell’art. 1385 c.c.
La Corte d’appello, inoltre, dichiarava l’intervenuto scioglimento del contratto preliminare, condannando l’appellante a restituire alla coppia promissaria acquirente le somme versate a titolo di acconto.
La mancata consegna del certificato di agibilità nei termini previsti in sede di stipula del contratto preliminare non fa sorgere necessariamente il diritto del promissario acquirente alla restituzione del doppio della caparra versata.
