Ereditare un immobile abusivo, hai diverse possibilità per sanare la proprietà ed evitare sanzioni: ecco quali

In questo articolo vedremo come evitare sanzioni in caso di eredità contenente un immobile affetto da abusi edilizi

Il decesso di un proprio familiare comporta, oltre all’inevitabile lutto, anche una serie di conseguenze sotto il profilo giuridico, specialmente in punto di successione ereditaria. Infatti, quando si valuta se accettare o meno un’eredità, gli eredi devono necessariamente tenere in considerazione vari aspetti: in primo luogo, la presenza di debiti che gravino sul patrimonio del defunto (c.d. de cuius), la situazione patrimoniale complessiva e, in particolare, la presenza di immobili abusivi nell’eredità del defunto.

Un aspetto importante da chiarire riguarda cosa fare se l’eredità comprende un immobile costruito senza autorizzazione. La questione merita un approfondimento specifico per evitare complicazioni future. Sebbene l'abuso edilizio sia un reato attribuibile solo a chi ha commesso l'illecito, quando un immobile abusivo viene ereditato, gli eredi devono affrontare potenziali problemi legali, derivanti proprio dall’abuso edilizio realizzato dal defunto. Infatti, nel nostro Paese, il problema degli abusi edilizi e della non conformità alle normative urbanistiche è piuttosto comune. Ne consegue che spesso e volentieri gli eredi si trovano a fare i conti con tali problematiche.

Si definisce abuso edilizio qualsiasi intervento di costruzione o ristrutturazione che venga effettuato senza il permesso del Comune o in modo non conforme a tale permesso.
Questi illeciti possono essere suddivisi in base alla loro gravità:

• interventi effettuati senza il necessario titolo abilitativo;
• interventi eseguiti in totale difformità rispetto al titolo abilitativo;
• interventi eseguiti in parziale difformità rispetto al titolo abilitativo;
• variazioni essenziali rispetto al permesso.

Quando un immobile abusivo viene incluso nel lascito ereditario, gli eredi subentrano nella proprietà di tale bene, anche se, secondo la legge, la vendita e le donazioni di immobili aventi ad oggetto abusi edilizi sono affette da nullità. Pertanto, nel momento in cui gli eredi accettano l’eredità, acquisiscono anche la proprietà dell’immobile abusivo.
Tuttavia, graveranno in capo a loro solo responsabilità di natura amministrativa e non anche penale. Infatti, la legge prevede che gli eredi non sono penalmente responsabili per gli abusi edilizi commessi dal defunto. Non è quindi possibile avviare un processo penale nei loro confronti, né le multe inflitte all’autore dell’abuso edilizio possono essere estese anche agli eredi che hanno accettato l’immobile abusivo. Gli eredi possono comunque essere soggetti a sanzioni amministrative, come ad esempio ordinanze di demolizione, le quali, appunto, non hanno natura penale, bensì solo amministrativa e sono inflitte nei confronti del proprietario del bene da demolire. Quanto alle multe inflitte al defunto per l’abuso edilizio, come detto, le stesse non ricadono sugli eredi.

Fatta questa premessa, vediamo quindi quali comportamenti adottare nel momento in cui si eredita un immobile abusivo.
La prima cosa da fare è determinare la natura dell’abuso edilizio. Per fare ciò, è preferibile avvalersi della consulenza di un tecnico, il quale dovrà valutare le condizioni dell’immobile e raccogliere la documentazione pertinente.
In secondo luogo, gli eredi dovranno dimostrare che l’immobile ereditato era affetto da abuso edilizio già prima della successione. Inoltre, gli eredi devono essere pronti a rispondere a eventuali ordinanze di ripristino della conformità dell’immobile o di demolizione del medesimo.

In alcune situazioni, è anche possibile sanare l’abuso edilizio ereditato. La responsabilità di sanare l’immobile ricade sugli eredi, anche se l’immobile è molto vecchio. La sanatoria può essere ottenuta attraverso:

• un condono edilizio, che consente la regolarizzazione degli abusi avvenuti entro una certa data;
• una sanatoria edilizia, che permette di regolarizzare l’abuso entro 90 giorni dall'accertamento.

Entrambe le opzioni comportano costi differenti e richiedono l’assistenza di un professionista per la redazione della perizia tecnica e l’avvio delle pratiche.
Per ottenere la sanatoria dell’abuso, è necessario presentare una domanda al Comune, corredata da tutta la documentazione richiesta e dal pagamento delle sanzioni previste.

La proprietà di immobili abusivi può comportare l’irrogazione, a carico dei proprietari, anche se eredi, di diverse sanzioni amministrative, pecuniarie e non.
In particolare, le sanzioni amministrative pecuniarie possono essere le seguenti:

• fino a 10.329 euro per inosservanza di norme e permessi;
• da 5.164 a 51.645 euro per lavori eseguiti senza permesso o nonostante ordini di sospensione;
• da 15.493 a 51.645 euro per lottizzazione abusiva o interventi in zone vincolate;
• una sanzione pari al doppio dell'aumento del valore venale dell’immobile per mancata o difforme segnalazione di inizio lavori, con un minimo di 516 euro.

Inoltre, come detto, gli eredi che ottengono in successione un immobile abusivo, possono essere destinatari di un ordine di demolizione. L'art. 31 del T.U. edilizia infatti dispone che l'ente locale, dopo aver accertato "l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali", ingiunge al proprietario la rimozione dell'abuso o la demolizione dell'immobile.
In caso di inottemperanza all'ingiunzione nel termine di 90 giorni, il bene viene acquisito di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune.

Infine, è bene tenere a mente che la Corte di Cassazione ha stabilito che un immobile abusivo non può essere diviso tra gli eredi. Il giudice, nell'effettuare la divisione ereditaria, deve escludere l’immobile abusivo dalla ripartizione.