Il Decreto Salva Casa è stato oggetto di una recente riunione al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, a seguito della quale sono state pubblicate le linee guida, che illustrano una serie di misure volte a semplificare le procedure di regolarizzazione edilizia, con l'obiettivo di facilitare la compravendita degli immobili e favorire un maggiore dinamismo nel mercato immobiliare. Una delle principali innovazioni riguarda l’introduzione del silenzio-assenso per le pratiche edilizie: qualora il Comune non si esprima entro 45 giorni, la richiesta si considera automaticamente approvata. Questo meccanismo, insieme all’istituzione degli sportelli unici edilizi presso i Comuni, mira a ridurre i tempi di attesa e a garantire maggiore certezza ai proprietari di immobili.
Un ulteriore intervento significativo consiste nella semplificazione della verifica dei titoli edilizi pregressi. In precedenza, chiunque volesse avviare una pratica edilizia era tenuto a ricostruire l’intera storia urbanistica dell’immobile, dalla sua costruzione fino all’ultimo intervento effettuato. Il decreto modifica radicalmente questo approccio, stabilendo che - d’ora in avanti - sarà sufficiente dimostrare la conformità edilizia a partire dall’ultima modifica apportata, a condizione che i titoli pregressi siano già stati esaminati e approvati dal Comune.
Il provvedimento introduce anche nuove possibilità di regolarizzazione per interventi edilizi su immobili sottoposti a vincoli paesaggistici. In passato, ottenere una sanatoria per modifiche (anche) minori su edifici vincolati risultava pressoché impossibile, in particolare se le stesse comportavano aumenti di volume o di superficie.
Con il nuovo decreto, invece, sarà possibile ottenere la sanatoria anche in questi casi, a patto che venga attivato un sub-procedimento per l’accertamento della compatibilità paesaggistica. Questo iter prevede il coinvolgimento della Regione o dell’ente delegato, nonché della Soprintendenza, che dovranno fornire un proprio parere al riguardo, con l’introduzione di tempistiche certe e della regola del silenzio-assenso, che rende automatico l’accoglimento della domanda in assenza di una risposta entro i termini stabiliti.
Altra modifica attiene alle varianti ante 1977, che potranno essere regolarizzate a condizione che siano state eseguite nell’ambito di interventi autorizzati da un titolo edilizio rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se la loro realizzazione è avvenuta successivamente. Diversamente dalle consuete procedure di sanatoria, gli uffici comunali non sono tenuti a verificare la conformità della variante alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti.
Un'altra innovazione di rilievo riguarda la possibilità di avviare procedimenti edilizi a “finalità multipla”, semplificando l’iter per chi intende realizzare più interventi contemporaneamente. Ad esempio, chi desidera convertire un magazzino in abitazione potrà presentare un'unica istanza per ottenere sia il cambio di destinazione d’uso sia l’autorizzazione ai lavori necessari per l’adattamento dell’immobile alla nuova funzione. Questo permetterà di evitare la necessità di presentare più domande separate, riducendo i tempi burocratici.
Il decreto prevede inoltre un nuovo sistema sanzionatorio, legato alla regolarizzazione delle difformità edilizie, con importi che variano a seconda del tipo di irregolarità e dell’aumento del valore venale dell’immobile.
In particolare, le sanzioni saranno più elevate, con importi tra i 1.032 e i 10.238 euro, nei casi di “doppia conformità attenuata” e più contenute, con importi tra i 516 e i 5.164 euro, in quelli di conformità “tradizionale”.
Inoltre, nel caso in cui il Comune ritenga che l’intervento non abbia determinato un incremento di valore per l’immobile, potrà applicare direttamente la sanzione minima prevista, senza alcun intervento dell’Agenzia delle Entrate.
Infine, il decreto introduce modifiche anche per il recupero dei sottotetti a fini abitativi, al fine di incrementare l’offerta di unità abitative senza consumare ulteriore suolo. Viene, infatti, concessa una deroga alle distanze minime tra edifici, consentendo interventi di recupero anche in aree densamente urbanizzate, a condizione che vengano mantenute le distanze preesistenti e che non vi siano modifiche alla forma o alla superficie del sottotetto, salvo specifiche autorizzazioni previste dalla normativa regionale.
Un ulteriore intervento significativo consiste nella semplificazione della verifica dei titoli edilizi pregressi. In precedenza, chiunque volesse avviare una pratica edilizia era tenuto a ricostruire l’intera storia urbanistica dell’immobile, dalla sua costruzione fino all’ultimo intervento effettuato. Il decreto modifica radicalmente questo approccio, stabilendo che - d’ora in avanti - sarà sufficiente dimostrare la conformità edilizia a partire dall’ultima modifica apportata, a condizione che i titoli pregressi siano già stati esaminati e approvati dal Comune.
Il provvedimento introduce anche nuove possibilità di regolarizzazione per interventi edilizi su immobili sottoposti a vincoli paesaggistici. In passato, ottenere una sanatoria per modifiche (anche) minori su edifici vincolati risultava pressoché impossibile, in particolare se le stesse comportavano aumenti di volume o di superficie.
Con il nuovo decreto, invece, sarà possibile ottenere la sanatoria anche in questi casi, a patto che venga attivato un sub-procedimento per l’accertamento della compatibilità paesaggistica. Questo iter prevede il coinvolgimento della Regione o dell’ente delegato, nonché della Soprintendenza, che dovranno fornire un proprio parere al riguardo, con l’introduzione di tempistiche certe e della regola del silenzio-assenso, che rende automatico l’accoglimento della domanda in assenza di una risposta entro i termini stabiliti.
Altra modifica attiene alle varianti ante 1977, che potranno essere regolarizzate a condizione che siano state eseguite nell’ambito di interventi autorizzati da un titolo edilizio rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se la loro realizzazione è avvenuta successivamente. Diversamente dalle consuete procedure di sanatoria, gli uffici comunali non sono tenuti a verificare la conformità della variante alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti.
Un'altra innovazione di rilievo riguarda la possibilità di avviare procedimenti edilizi a “finalità multipla”, semplificando l’iter per chi intende realizzare più interventi contemporaneamente. Ad esempio, chi desidera convertire un magazzino in abitazione potrà presentare un'unica istanza per ottenere sia il cambio di destinazione d’uso sia l’autorizzazione ai lavori necessari per l’adattamento dell’immobile alla nuova funzione. Questo permetterà di evitare la necessità di presentare più domande separate, riducendo i tempi burocratici.
Il decreto prevede inoltre un nuovo sistema sanzionatorio, legato alla regolarizzazione delle difformità edilizie, con importi che variano a seconda del tipo di irregolarità e dell’aumento del valore venale dell’immobile.
In particolare, le sanzioni saranno più elevate, con importi tra i 1.032 e i 10.238 euro, nei casi di “doppia conformità attenuata” e più contenute, con importi tra i 516 e i 5.164 euro, in quelli di conformità “tradizionale”.
Inoltre, nel caso in cui il Comune ritenga che l’intervento non abbia determinato un incremento di valore per l’immobile, potrà applicare direttamente la sanzione minima prevista, senza alcun intervento dell’Agenzia delle Entrate.
Infine, il decreto introduce modifiche anche per il recupero dei sottotetti a fini abitativi, al fine di incrementare l’offerta di unità abitative senza consumare ulteriore suolo. Viene, infatti, concessa una deroga alle distanze minime tra edifici, consentendo interventi di recupero anche in aree densamente urbanizzate, a condizione che vengano mantenute le distanze preesistenti e che non vi siano modifiche alla forma o alla superficie del sottotetto, salvo specifiche autorizzazioni previste dalla normativa regionale.
