Tutto nasce da una recente iniziativa legislativa.
La legge 11 dicembre 2012, n. 220 ha introdotto un nuovo articolo nel codice civile, l'art. 1130 bis il quale, al comma 2, prevede che l'assemblea condominiale regolarmente costituita possa nominare, oltre ovviamente all'amministratore, organo necessario e irrinunciabile, anche un Consiglio di condominio.
Requisiti necessari per poter procedere alla nomina del Consiglio di condominio sono:
La legge 11 dicembre 2012, n. 220 ha introdotto un nuovo articolo nel codice civile, l'art. 1130 bis il quale, al comma 2, prevede che l'assemblea condominiale regolarmente costituita possa nominare, oltre ovviamente all'amministratore, organo necessario e irrinunciabile, anche un Consiglio di condominio.
Requisiti necessari per poter procedere alla nomina del Consiglio di condominio sono:
- un numero di unità immobiliari costituenti il condominio non inferiore a 12
- che il consiglio sia costituito da almeno 3 membri.
Ecco cosa dice letteralmente il nuovo comma 2 dell'art. 1130-bis: "L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo".
La norma di per sé è abbastanza scarna.
Ci ha pensato la giurisprudenza a meglio definire i contorni operativi di quest'organo.
Il primo caso sottoposto all'attenzione dei giudici ha interessato il condominio "Fantasia" di Torino. È stato il Tribunale della città della Mole a pronunciarsi sull'impugnazione ex art. 1137 c.c. di una decisione assunta proprio da un neo nominato Consiglio di condominio.
Ecco cosa era accaduto.
Il Consiglio di condominio si era assunto l'incarico di analizzare dei preventivi fatti da alcune imprese edili, relativi a taluni lavori di sistemazione del terrazzo-lastrico solare. Non solo: aveva anche votato, in una riunione ad hoc, a favore di uno di tali preventivi e deciso di suddividere il pagamento delle spese derivanti dei lavori che si sarebbero dovuti fare in due rate, che al condominio era poi stato richiesto di saldare.
La delibera con cui il Consiglio di condominio aveva assunto le sopraccitata determinazione era però stata impugnata da alcuni condomini avanti al Tribunale di Torino.
Il Tribunale, analizzando il caso, ha ritenuto che il Consiglio di Condominio (nel caso di specie composto da 5 membri), aveva travalicato i suoi limiti, non limitandosi a mettere in atto una funzione meramente consultiva, come previsto dall'art. 1130-bis, ultimo comma, c.c.. Aveva, infatti, espresso una decisione vincolante per l’intero condominio, approvando
- i lavori di ripristino del lastrico solare
- il preventivo che era stato giudicato come più economico
- e, infine, decidendo anche le modalità di riparto delle spese.
Oltre a a tutto ciò, il Tribunale ha fatto giustamente osservare come l'assemblea di condominio, riunitasi precedentemente al Consiglio di condominio, non aveva già approvato e deliberato i lavori di rifacimento del lastrico solare. E neppure lo aveva fatto dopo la decisione assunta da Consiglio di condominio, così avallandola e facendola propria (con una sorta di ratifica postuma).
La Corte d'Appello di Torino ha in seguito confermato la pronuncia n. 1268/2016 resa in primo grado dal Tribunale.
La questione è, infine, giunta all'attenzione della Corte di Cassazione (ordinanza 7484, depositata in data 15 Marzo 2019), la quale pure ha ribadito la sostanziale correttezza della decisione assunta dal Tribunale prima e confermata dalla Corte d'Appello poi.
La Cassazione, in punto di diritto, ha avuto l'occasione di precisare quanto segue.
"L'art. 1130-bis c.c., comma 2, introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220, consente all'assemblea di nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. La stessa norma precisa che il consiglio di condominio ha "unicamente funzioni consultive e di controllo", essendo l'organo votato a garantire una più efficiente e trasparente tutela degli interessi dei condomini nei grandi complessi immobiliari dotati di molteplici strutture comuni. Già, tuttavia, prima della Riforma del 2012, o comunque in fattispecie sottratte ratione temporis alla vigenza del nuovo art. 1130 bis c.c., questa Corte aveva affermato, con principio che va qui ribadito, che l'assemblea condominiale - atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c. - può certamente deliberare la nomina di una commissione di condomini (cui ora equivale il "consiglio di condominio") con l'incarico di esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione di lavori, ma le decisioni di tale più ristretto consesso condominiale sono vincolanti per tutti i condomini - anche dissenzienti - solamente in quanto rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell'assemblea, le cui funzioni (quale, nella specie, l'attribuzione dell'approvazione delle opere di manutenzione straordinaria, ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, non sono delegabili ad un gruppo di condomini (Cass. Sez. 2, 6 marzo 2007, n. 5130; Cass. Sez. 2, 23 novembre 2016, n. 23903; Cass. Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865). Il consiglio di condominio, pure nella vigenza dell'art. 1130-bis c.c., non può, dunque, esautorare l'assemblea dalle sue competenze inderogabili, giacchè la maggioranza espressa dal più ristretto collegio è comunque cosa diversa dalla maggioranza effettiva dei partecipanti, su cui poggiano gli artt. 1135, 1136 e 1137 c.c. ai fini della costituzione dell'assemblea, nonchè della validità e delle impugnazioni delle sue deliberazioni".
In estrema sostanza, quindi, il Consiglio di condominio è un mero organo ausiliario, che non può assumere decisioni al posto dell'assemblea condominiale, che rimane l'unico organo deputato a decidere ogni cosa in seno al condominio.
Ciò significa che non può autorizzare alcuna spesa, uscita di cassa, preventivi di ristrutturazione, etc. in quanto materie in tutto e per tutto riservate all'assemblea condominiale. Può raccogliere offerte, analizzarle, esporre la propria opinione, confrontarsi con l'amministratore etc. ma, poi, tutto il frutto della sua attività dovrà essere riferito in assemblea la quale, sola, potrà eventualmente approvare quanto predisposto dal Consiglio.
Quindi, in estrema sintesi, il ruolo proprio del Consiglio di condominio è di tipo consultivo.
Cosa significa "funziona consultiva"?
Funzione consultiva è essenzialmente quella di aiuto all'amministratore e alla compagine condominiale riguardo ad alcune attività ed adempimenti ch vengono demandati al Consiglio di condominio in base a quanto previsto
La Corte d'Appello di Torino ha in seguito confermato la pronuncia n. 1268/2016 resa in primo grado dal Tribunale.
La questione è, infine, giunta all'attenzione della Corte di Cassazione (ordinanza 7484, depositata in data 15 Marzo 2019), la quale pure ha ribadito la sostanziale correttezza della decisione assunta dal Tribunale prima e confermata dalla Corte d'Appello poi.
La Cassazione, in punto di diritto, ha avuto l'occasione di precisare quanto segue.
"L'art. 1130-bis c.c., comma 2, introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220, consente all'assemblea di nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. La stessa norma precisa che il consiglio di condominio ha "unicamente funzioni consultive e di controllo", essendo l'organo votato a garantire una più efficiente e trasparente tutela degli interessi dei condomini nei grandi complessi immobiliari dotati di molteplici strutture comuni. Già, tuttavia, prima della Riforma del 2012, o comunque in fattispecie sottratte ratione temporis alla vigenza del nuovo art. 1130 bis c.c., questa Corte aveva affermato, con principio che va qui ribadito, che l'assemblea condominiale - atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c. - può certamente deliberare la nomina di una commissione di condomini (cui ora equivale il "consiglio di condominio") con l'incarico di esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione di lavori, ma le decisioni di tale più ristretto consesso condominiale sono vincolanti per tutti i condomini - anche dissenzienti - solamente in quanto rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell'assemblea, le cui funzioni (quale, nella specie, l'attribuzione dell'approvazione delle opere di manutenzione straordinaria, ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, non sono delegabili ad un gruppo di condomini (Cass. Sez. 2, 6 marzo 2007, n. 5130; Cass. Sez. 2, 23 novembre 2016, n. 23903; Cass. Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865). Il consiglio di condominio, pure nella vigenza dell'art. 1130-bis c.c., non può, dunque, esautorare l'assemblea dalle sue competenze inderogabili, giacchè la maggioranza espressa dal più ristretto collegio è comunque cosa diversa dalla maggioranza effettiva dei partecipanti, su cui poggiano gli artt. 1135, 1136 e 1137 c.c. ai fini della costituzione dell'assemblea, nonchè della validità e delle impugnazioni delle sue deliberazioni".
In estrema sostanza, quindi, il Consiglio di condominio è un mero organo ausiliario, che non può assumere decisioni al posto dell'assemblea condominiale, che rimane l'unico organo deputato a decidere ogni cosa in seno al condominio.
Ciò significa che non può autorizzare alcuna spesa, uscita di cassa, preventivi di ristrutturazione, etc. in quanto materie in tutto e per tutto riservate all'assemblea condominiale. Può raccogliere offerte, analizzarle, esporre la propria opinione, confrontarsi con l'amministratore etc. ma, poi, tutto il frutto della sua attività dovrà essere riferito in assemblea la quale, sola, potrà eventualmente approvare quanto predisposto dal Consiglio.
Quindi, in estrema sintesi, il ruolo proprio del Consiglio di condominio è di tipo consultivo.
Cosa significa "funziona consultiva"?
Funzione consultiva è essenzialmente quella di aiuto all'amministratore e alla compagine condominiale riguardo ad alcune attività ed adempimenti ch vengono demandati al Consiglio di condominio in base a quanto previsto
- dal regolamento di condominio
- da eventuali delibere dell'assemblea condominiale.
Osservando la prassi, nella stragrande maggioranza dei casi, i compiti consultivi vengono affidati al Consiglio di condominio con riferimento ai lavori di manutenzione straordinaria.
L'organo consultivo viene investito di attività relativa alla ricerca e valutazione delle offerte da parte delle imprese, alla formulazione di ipotesi di intervento, più in generale alla organizzazione dei lavori con riguardo a imprese, modalità, tempi e costi. In pratica, invece che gravare l'amministratore dell'onere relativo, il Consiglio di condominio si fa carico di tutta questa attività di indagine e ricerca e valutazione preliminare.
Ciò avviene, molto spesso, perché non c'è totale fiducia nell'operato dell'amministratore, principalmente per i seguenti motivi:
L'organo consultivo viene investito di attività relativa alla ricerca e valutazione delle offerte da parte delle imprese, alla formulazione di ipotesi di intervento, più in generale alla organizzazione dei lavori con riguardo a imprese, modalità, tempi e costi. In pratica, invece che gravare l'amministratore dell'onere relativo, il Consiglio di condominio si fa carico di tutta questa attività di indagine e ricerca e valutazione preliminare.
Ciò avviene, molto spesso, perché non c'è totale fiducia nell'operato dell'amministratore, principalmente per i seguenti motivi:
- nota consuetudine, non scritta, degli amministratori di condominio di ogni ordine e grado, salvo rare eccezioni, di ricavarsi un secondo stipendio, oltre a quello derivante dall'emolumento regolarmente approvato dall'assemblea condominiale, attraverso le "mazzette" che ottengono, in vario modo, dalle imprese da loro incaricate di eseguire lavori sugli stabili condominiali da loro amministrati. Fenomeno che ovviamene finisce con il far lievitare i costi finali delle opere, a tutto svantaggio dei condomini;
- convinzione, in sintonia con il noto adagio "chi fa da sé fa per tre", che nessuno meglio dei condomini stessi possa ricercare le migliori e più convenienti soluzioni per intervenire sul proprio immobile.
E proprio queste considerazioni riguardo alla tendenziale sfiducia nei confronti dell'amministratore di condominio introducono alla seconda delle funzioni tipiche del Consiglio di condominio, che è quella di controllo.
Controllo che si dirige essenzialmente proprio nei confronti della figura dell'amministratore, del suo operato amministrativo e gestionale nel corso dell'anno.
Come per la funzione consultiva, è certamente opportuno che anche nel caso delle funzioni di controllo il regolamento o la delibera istitutiva del Consiglio delineino in modo specifico e puntuale il perimetro di esercizio di questo potere.
È previsto un compenso per i membri del Consiglio di condominio?
No, è un incarico che viene svolto gratuitamente, salvo che dal regolamento non emergano altre indicazioni o salvo che l'assemblea, con le maggioranze richieste, non decida diversamente.
Infine, chi può essere membro del Consiglio di condominio?
Solo i condomini dell'edificio possono essere nominati membri del Consiglio di condominio, salvo diversa previsione del regolamento di condominio che potrebbe aprire anche a soggetti estranei alla compagine condominiale.
Come deve riunirsi il Consiglio di condominio?
Il codice civile non precisa nulla in riferimento alle modalità di convocazione e riunione del Consiglio. A buon senso, quindi, pare certo che esso, nell'eventuale (e purtroppo probabile) silenzio del regolamento di condominio o della delibera assembleare che lo ha istituito, dovrà attenersi a quanto previsto in materia di convocazione dell'assemblea condominiale.
Controllo che si dirige essenzialmente proprio nei confronti della figura dell'amministratore, del suo operato amministrativo e gestionale nel corso dell'anno.
Come per la funzione consultiva, è certamente opportuno che anche nel caso delle funzioni di controllo il regolamento o la delibera istitutiva del Consiglio delineino in modo specifico e puntuale il perimetro di esercizio di questo potere.
È previsto un compenso per i membri del Consiglio di condominio?
No, è un incarico che viene svolto gratuitamente, salvo che dal regolamento non emergano altre indicazioni o salvo che l'assemblea, con le maggioranze richieste, non decida diversamente.
Infine, chi può essere membro del Consiglio di condominio?
Solo i condomini dell'edificio possono essere nominati membri del Consiglio di condominio, salvo diversa previsione del regolamento di condominio che potrebbe aprire anche a soggetti estranei alla compagine condominiale.
Come deve riunirsi il Consiglio di condominio?
Il codice civile non precisa nulla in riferimento alle modalità di convocazione e riunione del Consiglio. A buon senso, quindi, pare certo che esso, nell'eventuale (e purtroppo probabile) silenzio del regolamento di condominio o della delibera assembleare che lo ha istituito, dovrà attenersi a quanto previsto in materia di convocazione dell'assemblea condominiale.
