Il singolo condomino può rinunciare al riscaldamento centralizzato anche quando il regolamento condominiale vieta espressamente il distacco, purché siano rispettate le condizioni previste dalla legge. La disconnessione, tuttavia, non comporta l'esonero da tutte le spese dell'impianto comune: il condomino continuerà a essere gravato dai contributi per la manutenzione straordinaria, la conservazione e la messa a norma, oltre agli eventuali consumi involontari.
È chiaro il messaggio giurisprudenziale che giunge dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 13046/2026, che - da un lato - ha riconosciuto la legittimità del distacco effettuato da una condomina, ma - dall'altro - ha respinto la sua richiesta di annullamento della delibera assembleare relativa ai riparti delle spese di riscaldamento e alla sostituzione della caldaia.
Più nel dettaglio, una proprietaria aveva citato in giudizio il condominio per ottenere l'accertamento della legittimità del distacco dall'impianto centralizzato, realizzato nel gennaio 2023, e l'annullamento o la dichiarazione di nullità della delibera dell'ottobre dello stesso anno. Le contestazioni della donna riguardavano il consuntivo gestione riscaldamento 2022/2023, il preventivo gestione riscaldamento 2023/2024 e le spese previste per sostituire la caldaia (e relative ripartizioni). La condomina riteneva altresì che le fossero stati addebitati consumi di combustibile successivi alla disconnessione. Il condominio si opponeva, richiamando uno specifico articolo del regolamento condominiale che vietava il distacco, e contestando le altre doglianze.
Anzitutto il Tribunale ha respinto le eccezioni preliminari del condominio, riconoscendo la propria competenza in base al valore complessivo della delibera impugnata. Ha poi ritenuto tempestiva l'impugnazione della delibera da parte della condomina, poiché la mediazione interrompe il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 del c.c., che decorre nuovamente dalla conclusione negativa della procedura.
Come accennato in apertura, la sentenza n. 13046/2026 del tribunale capitolino è assai significativa perché stabilisce che il distacco è un diritto, anche contro il regolamento. Il riferimento normativo fondamentale si trova al quarto comma dell'art. 1118 del c.c., introdotto dalla riforma del condominio del 2012. La regola vigente consente al singolo proprietario di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato, purché dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri partecipanti.
Non è, quindi, necessario dimostrare che il riscaldamento comune funzioni male: il distacco è possibile anche quando l'impianto è regolarmente funzionante, a condizione che siano rispettati i requisiti stabiliti dalla legge. Il regolamento condominiale non può impedire questa facoltà attraverso un divieto assoluto, neppure quando abbia natura contrattuale. Richiamando alcuni illuminanti precedenti giurisprudenziali (Cass. n. 6490/2026 e Cass. n. 18131/2020), il Tribunale di Roma ha così rimarcato che una clausola regolamentare di questo tipo contrasterebbe con la disciplina inderogabile del Codice Civile ma anche con le disposizioni sull'efficienza energetica, in particolare l'art. 26, quinto comma, della legge n. 10/1991 e l'art. 9, quinto comma, del d.lgs. n. 102/2014. La finalità è tutelare interessi generali, come l'uso razionale delle risorse energetiche e la compatibilità ambientale. Tecnicamente, quindi, una clausola vietante incondizionatamente il distacco sarebbe nulla e inefficace e non potrebbe prevalere sul diritto riconosciuto dalla legge.
Nella vicenda, la consulenza tecnica d'ufficio ha verificato che il distacco non comprometteva il funzionamento dell'impianto né aumentava i costi energetici degli altri condomini. Dotato di valvole termostatiche, contabilizzatori e pompe a inverter, il sistema adattava il flusso di calore alle esigenze delle singole abitazioni, evitando squilibri di funzionamento dovuti al distacco. Inoltre, anche considerando un anteriore distacco di un appartamento al piano terra, le due disconnessioni non avevano ridotto il rendimento dell'impianto né provocato un aumento dei consumi medi per appartamento - effetto possibile in presenza di un numero più elevato di distacchi. Il Tribunale ha, pertanto, concluso per la legittimità della separazione delle diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune.
Tuttavia, rinunciare all'utilizzo del riscaldamento comune non significa essere esonerati da ogni contributo economico. Come chiarisce il giudice capitolino, ai sensi del quarto comma dell'art. 1118 del c.c., il condomino distaccato resta tenuto alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell'impianto comune, ma è esonerato dai consumi volontari successivi al distacco. Possono invece restare a suo carico i consumi involontari, secondo i criteri di contabilizzazione e ripartizione applicabili. Nel caso concreto, il Tribunale ha ritenuto corretto l'addebito di 914 euro, comprensivo dei consumi volontari fino al distacco, della quota fissa e delle spese per il riscaldamento del locale del portiere, anche in ragione della mancata tempestiva contestazione della lettura dei contabilizzatori.
La proprietaria doveva altresì contribuire alla sostituzione della caldaia. La consulenza tecnica aveva infatti accertato che il distacco non era irreversibile: le diramazioni condominiali erano rimaste nelle murature e i rubinetti di intercettazione consentivano un futuro riallaccio, con interventi limitati. Per caratteristiche tecniche la caldaia risultava insomma adeguata a servire anche l'appartamento distaccato e - peraltro - l'impianto conservava la natura di bene comune.
Il Tribunale ha respinto la domanda di annullamento della delibera, pur riconoscendo la legittimità del distacco. Al contempo la magistratura capitolina ha condannato la condomina a pagare 2.500 euro di spese legali, oltre accessori.
In definitiva, il diritto di un condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato non elimina gli obblighi economici collegati alla proprietà comune. E per contestare le somme richieste non basta dimostrare di essersi legittimamente scollegati: occorre verificare quali consumi siano stati addebitati, come siano state calcolate le quote e se le spese riguardino ancora un impianto comune.
È chiaro il messaggio giurisprudenziale che giunge dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 13046/2026, che - da un lato - ha riconosciuto la legittimità del distacco effettuato da una condomina, ma - dall'altro - ha respinto la sua richiesta di annullamento della delibera assembleare relativa ai riparti delle spese di riscaldamento e alla sostituzione della caldaia.
Più nel dettaglio, una proprietaria aveva citato in giudizio il condominio per ottenere l'accertamento della legittimità del distacco dall'impianto centralizzato, realizzato nel gennaio 2023, e l'annullamento o la dichiarazione di nullità della delibera dell'ottobre dello stesso anno. Le contestazioni della donna riguardavano il consuntivo gestione riscaldamento 2022/2023, il preventivo gestione riscaldamento 2023/2024 e le spese previste per sostituire la caldaia (e relative ripartizioni). La condomina riteneva altresì che le fossero stati addebitati consumi di combustibile successivi alla disconnessione. Il condominio si opponeva, richiamando uno specifico articolo del regolamento condominiale che vietava il distacco, e contestando le altre doglianze.
Anzitutto il Tribunale ha respinto le eccezioni preliminari del condominio, riconoscendo la propria competenza in base al valore complessivo della delibera impugnata. Ha poi ritenuto tempestiva l'impugnazione della delibera da parte della condomina, poiché la mediazione interrompe il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 del c.c., che decorre nuovamente dalla conclusione negativa della procedura.
Come accennato in apertura, la sentenza n. 13046/2026 del tribunale capitolino è assai significativa perché stabilisce che il distacco è un diritto, anche contro il regolamento. Il riferimento normativo fondamentale si trova al quarto comma dell'art. 1118 del c.c., introdotto dalla riforma del condominio del 2012. La regola vigente consente al singolo proprietario di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato, purché dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri partecipanti.
Non è, quindi, necessario dimostrare che il riscaldamento comune funzioni male: il distacco è possibile anche quando l'impianto è regolarmente funzionante, a condizione che siano rispettati i requisiti stabiliti dalla legge. Il regolamento condominiale non può impedire questa facoltà attraverso un divieto assoluto, neppure quando abbia natura contrattuale. Richiamando alcuni illuminanti precedenti giurisprudenziali (Cass. n. 6490/2026 e Cass. n. 18131/2020), il Tribunale di Roma ha così rimarcato che una clausola regolamentare di questo tipo contrasterebbe con la disciplina inderogabile del Codice Civile ma anche con le disposizioni sull'efficienza energetica, in particolare l'art. 26, quinto comma, della legge n. 10/1991 e l'art. 9, quinto comma, del d.lgs. n. 102/2014. La finalità è tutelare interessi generali, come l'uso razionale delle risorse energetiche e la compatibilità ambientale. Tecnicamente, quindi, una clausola vietante incondizionatamente il distacco sarebbe nulla e inefficace e non potrebbe prevalere sul diritto riconosciuto dalla legge.
Nella vicenda, la consulenza tecnica d'ufficio ha verificato che il distacco non comprometteva il funzionamento dell'impianto né aumentava i costi energetici degli altri condomini. Dotato di valvole termostatiche, contabilizzatori e pompe a inverter, il sistema adattava il flusso di calore alle esigenze delle singole abitazioni, evitando squilibri di funzionamento dovuti al distacco. Inoltre, anche considerando un anteriore distacco di un appartamento al piano terra, le due disconnessioni non avevano ridotto il rendimento dell'impianto né provocato un aumento dei consumi medi per appartamento - effetto possibile in presenza di un numero più elevato di distacchi. Il Tribunale ha, pertanto, concluso per la legittimità della separazione delle diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune.
Tuttavia, rinunciare all'utilizzo del riscaldamento comune non significa essere esonerati da ogni contributo economico. Come chiarisce il giudice capitolino, ai sensi del quarto comma dell'art. 1118 del c.c., il condomino distaccato resta tenuto alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell'impianto comune, ma è esonerato dai consumi volontari successivi al distacco. Possono invece restare a suo carico i consumi involontari, secondo i criteri di contabilizzazione e ripartizione applicabili. Nel caso concreto, il Tribunale ha ritenuto corretto l'addebito di 914 euro, comprensivo dei consumi volontari fino al distacco, della quota fissa e delle spese per il riscaldamento del locale del portiere, anche in ragione della mancata tempestiva contestazione della lettura dei contabilizzatori.
La proprietaria doveva altresì contribuire alla sostituzione della caldaia. La consulenza tecnica aveva infatti accertato che il distacco non era irreversibile: le diramazioni condominiali erano rimaste nelle murature e i rubinetti di intercettazione consentivano un futuro riallaccio, con interventi limitati. Per caratteristiche tecniche la caldaia risultava insomma adeguata a servire anche l'appartamento distaccato e - peraltro - l'impianto conservava la natura di bene comune.
Il Tribunale ha respinto la domanda di annullamento della delibera, pur riconoscendo la legittimità del distacco. Al contempo la magistratura capitolina ha condannato la condomina a pagare 2.500 euro di spese legali, oltre accessori.
In definitiva, il diritto di un condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato non elimina gli obblighi economici collegati alla proprietà comune. E per contestare le somme richieste non basta dimostrare di essersi legittimamente scollegati: occorre verificare quali consumi siano stati addebitati, come siano state calcolate le quote e se le spese riguardino ancora un impianto comune.
