Per quanto attiene alle formalità a cui l'amministratore di condominio deve attenersi per comunicare con i condòmini, dobbiamo fare riferimento all'art. 66 delle disp. att. c.c..
Tale articolo afferma che l'avviso di convocazione delle assemblee condominiali deve:
Tale articolo afferma che l'avviso di convocazione delle assemblee condominiali deve:
- contenere l'ordine del giorno, luogo e ora della riunione o, se in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa;
- essere trasmesso ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, pec, fax o tramite consegna a mano.
L'articolo, come abbiamo potuto vedere, non fa espresso riferimento alle modalità attraverso cui il verbale dell'assemblea debba essere trasmesso. Quindi è del tutto lecito chiedersi se l'amministratore possa utilizzare dei mezzi di trasmissione del verbale agli assenti più rapidi e meno formali.
Data la lacuna normativa, si può affermare che l'amministratore sia vincolato ad utilizzare i mezzi di cui all'art. 66 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile solo ed esclusivamente per trasmettere l'avviso di convocazione dell'assemblea.
La conseguenza è che, per trasmettere il verbale agli assenti, egli può avvalersi di qualsiasi altro mezzo, come le applicazioni di messaggistica o le mail ordinarie.
Questa soluzione pone, però, dei problemi riguardo alla prova in un eventuale contenzioso, in quanto tali mezzi non garantiscono la prova legale circa la ricezione del verbale e creano incertezza sul decorso del termine di impugnazione della delibera stessa.
In merito proprio all'impugnazione delle deliberazioni, l'art. 1137 del c.c. stabilisce che, se esse sono contrarie alla legge o al regolamento, i condòmini assenti possono impugnarle dinanzi all'autorità giudiziaria per chiederne l'annullamento. Il termine per farlo è di 30 giorni dalla ricezione della comunicazione.
In definitiva possiamo affermare che l'amministratore può legalmente procedere alla trasmissione del verbale tramite mezzi come WhatsApp, Telegram, Messenger o mail ordinaria, salvo diversa disposizione presente nel regolamento condominiale.
Questo sia per la lacuna normativa presente nell'art. 66 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile, sia perché, in caso di contenzioso, la prova della consegna del messaggio spetta all'amministratore e non al condòmino.
La prova può essere fornita anche tramite uno screenshot del messaggio.
Vediamo, infine, se è possibile convocare l'assemblea tramite mezzi informali.
Abbiamo affermato che tale comunicazione deve essere effettuata rispettando delle precise formalità stabilite dalla legge, quindi deve essere trasmessa mediante pec, fax, raccomandata a/r o consegna a mano.
È però possibile utilizzare altri mezzi se sono stati approvati dai condòmini.
Tale approvazione non deve scaturire necessariamente da una regola presente all'interno del regolamento condominiale, in quanto basta anche solo un comportamento dei condòmini che faccia desumere la loro volontà di accettare tali mezzi.
Questo significa che, se un condòmino volesse impugnare, per difetto di comunicazione, la mail ordinaria attraverso cui ha ricevuto la comunicazione ed il verbale, non potrebbe farlo in virtù del comportamento precedente, dal quale si è desunta l'accettazione a ricevere le comunicazioni attraverso questi mezzi.
Data la lacuna normativa, si può affermare che l'amministratore sia vincolato ad utilizzare i mezzi di cui all'art. 66 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile solo ed esclusivamente per trasmettere l'avviso di convocazione dell'assemblea.
La conseguenza è che, per trasmettere il verbale agli assenti, egli può avvalersi di qualsiasi altro mezzo, come le applicazioni di messaggistica o le mail ordinarie.
Questa soluzione pone, però, dei problemi riguardo alla prova in un eventuale contenzioso, in quanto tali mezzi non garantiscono la prova legale circa la ricezione del verbale e creano incertezza sul decorso del termine di impugnazione della delibera stessa.
In merito proprio all'impugnazione delle deliberazioni, l'art. 1137 del c.c. stabilisce che, se esse sono contrarie alla legge o al regolamento, i condòmini assenti possono impugnarle dinanzi all'autorità giudiziaria per chiederne l'annullamento. Il termine per farlo è di 30 giorni dalla ricezione della comunicazione.
In definitiva possiamo affermare che l'amministratore può legalmente procedere alla trasmissione del verbale tramite mezzi come WhatsApp, Telegram, Messenger o mail ordinaria, salvo diversa disposizione presente nel regolamento condominiale.
Questo sia per la lacuna normativa presente nell'art. 66 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile, sia perché, in caso di contenzioso, la prova della consegna del messaggio spetta all'amministratore e non al condòmino.
La prova può essere fornita anche tramite uno screenshot del messaggio.
Vediamo, infine, se è possibile convocare l'assemblea tramite mezzi informali.
Abbiamo affermato che tale comunicazione deve essere effettuata rispettando delle precise formalità stabilite dalla legge, quindi deve essere trasmessa mediante pec, fax, raccomandata a/r o consegna a mano.
È però possibile utilizzare altri mezzi se sono stati approvati dai condòmini.
Tale approvazione non deve scaturire necessariamente da una regola presente all'interno del regolamento condominiale, in quanto basta anche solo un comportamento dei condòmini che faccia desumere la loro volontà di accettare tali mezzi.
Questo significa che, se un condòmino volesse impugnare, per difetto di comunicazione, la mail ordinaria attraverso cui ha ricevuto la comunicazione ed il verbale, non potrebbe farlo in virtù del comportamento precedente, dal quale si è desunta l'accettazione a ricevere le comunicazioni attraverso questi mezzi.
